경매 · 공매 · 권리분석

건물 경매 중 채무자가 토지 지료나 차임을 내지 않으면 압류채권자가 법원의 허가를 받아 대신 변제할 수 있다. 신청할 수 있는 채권자의 범위와 허가받아 낸 돈의 집행비용 처리를 확인한다.

강제관리인의 계산서를 받은 채권자와 채무자는 송달받은 날부터 1주 안에 집행법원에 이의할 수 있다. 매년과 업무 종료 뒤의 보고, 이의하지 않은 때의 책임면제와 심문절차를 확인한다.

매각허가 항고보증 가운데 배당재원에 들어간 돈도 법이 정한 범위에서는 채권자 배당 뒤 남은 금액을 제공자에게 돌려준다. 제147조 제1항 제4호의 대상과 여러 제공자 사이 비율배분을 확인한다.

배당기일에 나오지 않은 채권자는 배당표대로 실시하는 데 동의한 것으로 본다. 그러나 다른 채권자가 제기한 이의에 관련된 때에는 그 이의를 정당하다고 인정하지 않은 것으로 보는 별도 규정이 있다.

매각허가에 이의할 사유가 있다는 것과 자신이 그 이유로 이의할 수 있다는 것은 별개다. 다른 이해관계인의 권리만을 이유로 이의하지 못한다는 제한과 매각허가 전 신청시한을 구분한다.

기일입찰 보증은 현금 외에 요건을 갖춘 자기앞수표나 지급보증위탁계약 증명문서로 제공할 수 있다. 수표의 남은 지급제시기간과 계약 당사자 · 기한, 법원이 정한 제공방법 제한을 확인한다.

최고 입찰가격이 같은 사람이 여럿이면 다시 입찰해 최고가매수신고인을 정한다. 종전 가격보다 낮게 쓸 수 없는 제한과 모두 응하지 않거나 다시 동가인 때의 추첨 절차를 확인한다.

경매 부동산을 평가한 감정인은 그 물건에 매수신청할 수 없다. 감정평가법인과 소속 감정평가사의 범위, 관여 집행관 · 채무자에 대한 금지와 다른 사람을 내세운 매수신고 문제를 살핀다.

공유지분 경매의 최저매각가격은 원칙적으로 부동산 전체 평가액을 기초로 채무자의 지분에 관해 정한다. 정확한 가치평가가 어렵거나 비용이 과다한 특별사정의 예외와 확인할 평가자료를 살핀다.

다른 사람의 입찰을 방해하거나 부당하게 담합하면 집행관이 경매장 입장을 막거나 퇴장 · 매수신청 금지를 명할 수 있다. 질서유지조치의 대상과 최고가매수신고인에 관한 허가심사를 구분한다.

이해관계인이 합의해도 경매 매각조건이 저절로 바뀌지는 않는다. 최저매각가격 제외와 배당요구 종기라는 제한을 살피고, 합의에 따른 변경과 법원의 직권변경을 구별해 확인한다.

국내 주소 · 거소 · 사무소가 없는 최고가매수신고인과 차순위매수신고인은 국내 송달장소와 영수인을 신고해야 한다. 신고하지 않으면 법원이 송달 · 통지를 생략할 수 있는 점을 확인한다.

경매 건물의 가치를 크게 떨어뜨리는 행위에는 매각허가 전 금지명령을 구할 수 있다. 신청 가능한 압류채권자와 최고가매수신고인, 점유를 풀어 집행관에게 보관시키는 추가요건을 구분한다.

여러 재산을 한꺼번에 매각해도 재산별 대금을 특정할 필요가 있다. 최저매각가격 비율로 총대금과 집행비용을 나누는 기준을 살피고, 그 배분과 채권자별 배당순위를 구별한다.