건물 경매가 시작됐는데 건물 소유자가 땅 주인에게 지료나 차임을 내지 않는 경우가 있다. 건물을 소유하기 위한 지상권이나 토지 임차권과 연결된 미지급액이라면 압류채권자가 관여할 통로가 있다. 민사집행규칙 제45조 제1항은 일정한 압류채권자가 법원의 허가를 받아 채무자 대신 미지급 지료 또는 차임을 변제할 수 있도록 정한다.
대상은 건물에 대한 경매개시결정이 있는 경우다. 그 건물의 소유를 목적으로 하는 지상권 또는 임차권에 관하여 채무자가 지료나 차임을 지급하지 않아야 한다. 건물과 무관한 임대차의 밀린 돈이나 단순한 토지 매매대금을 모두 대신 내는 규정으로 이해하면 범위를 벗어난다. 여기서 토지임대료는 토지 이용 대가인 지료 · 차임을 뜻한다.
신청할 수 있는 사람도 확인해야 한다. 조문은 압류채권자를 대상으로 하되, 배당요구 종기가 지난 뒤 강제경매나 담보권 실행 경매를 신청한 압류채권자는 제외한다. 채권이 있다는 사실만으로 충분하지 않고, 경매신청 시점과 압류채권자의 지위를 대조할 필요가 있다. 지급 전 법원의 허가를 받는다는 요건도 놓치지 말아야 한다.
같은 조 제2항은 제1항의 허가를 받아 지급한 지료나 차임을 집행비용으로 하도록 정한다. 가상의 사례로, 채권자가 건물 가치를 지키려는 마음에 토지 차임을 먼저 보냈다고 하자. 이 조항에 따른 집행비용 처리를 검토할 때는 실제로 돈을 보냈는지에 더해 법원의 허가를 받아 지급한 내역인지를 확인해야 한다. 임의 대납과 허가에 따른 대납을 같은 항목으로 뭉뚱그려 정산해서는 곤란하다.
건물 경매개시결정, 토지의 지상권 설정자료나 임대차계약서, 미지급 기간과 액수의 명세, 배당요구 종기와 경매신청 기록을 준비한다. 허가 뒤에는 결정 내용과 송금내역 · 영수증을 맞춰 어떤 기간의 지료나 차임을 냈는지 남겨 둔다. 이 자료는 대납 대상의 적격과 신청인의 자격, 허가받은 지급 범위를 확인하는 근거가 된다.
