임대차 · 보증금

원상회복, 먼저 결론 원상회복은 빌린 상태로 되돌리는 것이지 새것으로 만드는 것이 아닙니다. 통상적으로 사용해서 생긴 낡음은 사용 개시 당시보다 나빠졌더라도 그대로 반환하면 됩니다(민법 제615조 · 제654조). 그 통상의 손모를 임차인에게 물리려면 보수비용을 부담할 손모의 범위가 계약서에 구체적으로 명시되어 있어야 합니다. 「도면 상태로 원상회복한다」 정도의 문구만으로는 부족하다는 것이 법원의 판단입니다(서울중앙지방법원 2007. 5. 31. 선고 2005가합100279 판결). … 더 읽기

집주인이 바뀌었을 때, 먼저 결론 대항력을 갖춘 임차인이라면 집이 팔려도 나갈 필요가 없습니다. 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 보증금 반환 의무도 소유권과 함께 새 소유자에게 넘어갑니다. 다만 임차인에게 선택권이 있습니다. 승계를 원하지 않으면 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 내에 이의를 제기해 종전 임대인에게 보증금을 청구할 수 있습니다(대법원 2002. 9. 4. 선고 … 더 읽기

5% 상한, 먼저 결론 차임 · 보증금의 증액청구는 약정한 금액의 20분의 1을 넘지 못합니다(주택임대차보호법 제7조 제2항). 이 상한이 걸리는 자리는 존속 중인 계약의 증액청구와 계약갱신요구권으로 갱신되는 계약입니다. 새로 맺는 계약과, 갱신요구권을 쓰지 않고 양쪽이 합의해 다시 쓰는 계약에는 이 상한이 걸리지 않습니다. 그래서 갱신요구권을 행사했다는 사실을 남기는 것이 5%보다 중요합니다. 들어가며 5%는 권리가 아니라 천장입니다. … 더 읽기

실거주 갱신거절, 먼저 결론 임대인이 「내가 들어와 산다」며 갱신을 거절할 수 있는 것은 맞습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호). 그러나 실제로 거주하려는 의사가 있다는 점을 증명할 책임은 임대인에게 있습니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결). 말로 표명한 것만으로는 부족합니다. 거절해 놓고 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 다른 사람에게 세를 놓으면 손해배상 책임이 따릅니다(같은 조 제5항 · 제6항). 들어가며 … 더 읽기

임대인의 정보 제시 의무, 먼저 결론 2023년 4월 18일부터 임대인은 계약을 체결할 때 두 가지를 임차인에게 제시해야 합니다(주택임대차보호법 제3조의7). 그 주택의 확정일자 부여일 · 차임 · 보증금 정보, 그리고 국세 · 지방세 납세증명서입니다. 다만 어겨도 벌칙이 없습니다. 그래서 이 의무는 계약서 특약으로 옮겨 적어야 실제로 힘을 갖습니다. 들어가며 등기부가 깨끗해도 보증금을 잃을 수 있습니다. 등기부에 … 더 읽기

확정일자와 전세권설정등기, 먼저 결론 대부분의 세입자는 확정일자로 충분합니다. 입주 · 전입신고 · 확정일자를 갖추면, 등기 없이도 대지를 포함한 환가대금에서 우선변제를 받습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항). 전세권설정등기는 전입신고를 할 수 없는 사정이 있을 때의 대안입니다. 임대인의 동의가 필요하고 등기비용이 들며, 건물에만 설정하면 대지 매각대금에서는 배당을 받지 못합니다. 들어가며 돈을 더 들인 쪽이 더 안전한 것은 아닙니다. 주택임대차에서는 수수료 … 더 읽기

대항력, 먼저 결론 주택임대차의 대항력은 이사와 전입신고를 모두 마친 그 다음 날 0시에 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항 · 대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결). 그래서 잔금을 치른 날 집주인이 같은 날 대출을 받아 근저당권을 설정하면, 하루 차이로 은행이 앞섭니다. 계약 전에 확인해야 할 것은 등기부만이 아니라 잔금 당일에 무엇이 설정되는가입니다. 들어가며 하루가 순위를 바꿉니다. 주택임대차에서 … 더 읽기

계약 만기 뒤 쌍방이 침묵하면 같은 조건으로 2년 재계약한 것으로 보는 묵시적 갱신, 임차인의 해지 통지와 3개월 효력, 만기 2개월 전 통지 기한을 정리합니다.

월세 2기 연체는 두 번 늦게 낸 횟수가 아닙니다. 매달 월세를 내는 계약이라면 아직 지급하지 않은 월세 합계가 두 달치에 이른 상태입니다. 두 번이 아니라, 두 달치입니다. 들어가며 월세 2기 연체는 월세를 두 번 늦게 낸 횟수가 아닙니다. 매달 월세를 내는 계약이라면 아직 지급하지 않은 월세 합계가 두 달치에 이른 상태입니다. 이 차이를 모르면 며칠 … 더 읽기

이 글의 핵심 법 개정이 아니라 시행령 한 줄입니다. 「주택도시기금법 시행령」 제22조 제2항에 4호 한 개를 추가하는 안이 2026-02-26부터 입법예고되었고, 2026년 하반기부터 등록임대사업자에 한해 선택제로 가동될 예정입니다. 개인이 개인에게 빌려주는 일반 전세 거래는 적용 대상이 아닙니다. 내 보증금을 지키는 길은 여전히 대항력 · 확정일자 · HUG 보증보험 · 신탁부동산 회피 네 가지에 있습니다. “전세사기를 또 … 더 읽기

전대차 임차인의 HUG 보증이행, 먼저 결론 전대차를 준 임차인도 HUG 임대보증금보증 이행청구가 가능합니다. 전대는 HUG 약관상 면책사유가 아닙니다. 심사에서 보는 요건은 셋입니다 — ① 임대인의 서면 동의를 받은 적법한 전대 ② 임차인의 대항력 유지(주민등록 단절 없음 · 초본으로 확인) ③ 확정일자. 임대사업자가 법인회생에 들어가도 보증이행에는 영향이 없습니다. 전세자금대출이 있으면 보증이행금은 대출 원리금 상환에 먼저 충당되고 … 더 읽기

이 글의 핵심 — 주택임대차보호법은 전세 보증금을 지키는 4가지 방패입니다. 대항력(제3조), 우선변제권(제3조의2), 최우선변제권(제8조), 계약갱신청구권(제6조의3). 입주 당일 전입신고와 확정일자를 동시에 받는 것이 가장 중요합니다. 전세 계약, 입주 당일 반드시 해야 할 3가지 전세 계약을 체결하고 잔금을 치른 뒤, 입주 당일에 해야 할 일은 명확합니다. 이 3가지를 당일에 모두 마쳐야 보증금 보호가 시작됩니다. 첫째, 전입신고입니다. 주민센터 방문 … 더 읽기

임차권등기명령 비용, 먼저 결론 보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면, 이사 전에 임차권등기명령부터입니다. 등기 없이 이사하면 대항력 · 우선변제권이 사라지고 소급 회복되지 않습니다(대법원 97다43468). 비용은 제세공과금 약 45,200원, 법무사 보수까지 포함하면 약 30~50만 원입니다. 서면심리만으로 1~2주 안에 결정이 나고, 등기 완료까지 2~3주입니다. 신청만으로는 부족합니다 — 등기부에 임차권등기가 실제로 기재된 것을 확인한 뒤에 이사해야 합니다(대법원 2024다326398). … 더 읽기

전세보증금 반환 소송 비용, 먼저 결론 보증금 1억 원 기준, 지급명령이 이의 없이 확정되면 약 74만 원, 민사소송(준비서면 2회 포함)은 약 251만 원입니다. 갈림길은 금액이 아니라 다툼 여부입니다. 임대인이 「돈이 없다」고만 하는 상황이면 지급명령, 하자보수비 · 원상복구비 공제를 주장하면 처음부터 민사소송이 낫습니다. 이의가 들어오면 어차피 소송으로 넘어가며 나머지 인지액 9/10이 추가됩니다. 어느 길이든 첫 단계는 … 더 읽기