설명용 가상 사례다. A의 상가에 공과금과 경제사정 변화가 겹쳐 기존 월세가 부담스러워졌다. 임대인은 계약한 지 1년이 안 돼 월세를 낮춰 달라고 할 수 없다고 답한다. 증액 청구의 제한과 감액 청구의 요건은 구별해야 한다. 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항은 조세·공과금 등 부담의 증감이나 경제사정 변동으로 차임이나 보증금이 상당하지 않게 되면 당사자가 장래의 차임이나 보증금 증감을 청구할 수 … 더 읽기
설명용 가상 상황이다. 보증금을 돌려받지 못한 A가 상가 임차권등기명령을 신청하고 등기까지 마쳤다. 신청에 쓴 비용을 임대인에게 요구할 수 있는지 궁금하다. 보증금 반환 청구와 별도로 비용 청구의 법적 근거를 확인할 수 있다. 상가건물 임대차보호법 제6조 제8항은 임차인이 임차권등기명령 신청과 그에 따른 임차권등기에 관련해 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정한다. 법이 신청과 등기에 관련된 비용을 대상으로 … 더 읽기
설명용 가상 상황이다. 상가를 빌린 A가 보증금 일부를 돌려받고 그만큼 월세를 더 내기로 협의한다. 주택 전환율을 검색해 그대로 계산하기 전에 상가에 적용되는 규정과 환산보증금 범위를 먼저 확인해야 한다. 상가건물 임대차보호법 제12조는 보증금 전부 또는 일부를 월 차임으로 전환할 때 두 비율 중 낮은 쪽을 적용하도록 한다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제5조의 기준은 연 12퍼센트와 한국은행 기준금리의 … 더 읽기
설명용 가상 사례다. 주택 임대차가 끝났는데 임차인이 보증금 수령을 거절한다. 임대인 A는 돈을 공탁하면 반환 문제가 모두 해결되는지 궁금하다. 변제공탁은 편한 지급 방법을 임의로 고르는 제도가 아니라 법이 정한 사유에 따라 검토하는 절차다. 민법 제487조는 채권자가 변제를 받지 않거나 받을 수 없을 때 변제자가 채권자를 위해 변제 목적물을 공탁해 채무를 면할 수 있다고 정한다. 변제자가 … 더 읽기
설명용 가상 사례다. A는 임대인의 동의를 받아 임차 건물에 에어컨을 설치했다. 약정기간이 정상적으로 만료되자 철거하는 대신 임대인에게 사 달라고 요구하려 한다. 물건을 달았다는 사실만으로 모든 설치비를 되돌려 받을 수 있는 것은 아니다. 민법 제646조 제1항은 건물이나 그 밖의 공작물의 임차인이 사용의 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이 있으면 임대차 종료 때 그 부속물의 매수를 … 더 읽기
설명용 가상 상황이다. A가 보증금을 돌려받을 권리를 B에게 넘기기로 했지만 집에는 계속 살고 있다. 임대인은 계약상 임차인도 이제 B로 바뀐 것인지 묻는다. 보증금반환채권을 양도하는 일과 임차인 지위를 넘기는 일은 같은 내용이 아니다. 민법 제449조는 채권 양도에 관한 원칙과 예외를 정하고, 제450조는 지명채권 양도를 채무자나 제삼자에게 주장하기 위한 요건을 정한다. 보증금을 반환받을 채권의 양도라면 어떤 채권을 … 더 읽기
설명용 가상 상황이다. A는 2년으로 정한 주택 임대차기간 중 다른 지역으로 발령을 받아 이사해야 한다. 집주인에게 석 달 전에 알리기만 하면 계약이 끝나는지 궁금해졌다. 정해진 기간의 계약과 기간을 정하지 않은 임대차의 해지는 구별해야 한다. 민법 제635조는 기간 약정이 없는 임대차에서 당사자가 해지 통고를 할 수 있도록 정한다. 건물 임대차에서 누가 통고하는지에 따라 효력이 생기는 기간도 … 더 읽기
설명용 가상 사례다. A가 빌린 집 일부가 손상돼 방 하나를 사용할 수 없게 됐다. 집주인은 거실과 다른 방이 남았으니 월세를 모두 내야 한다고 말한다. 일부 사용불능에 따른 차임 감액과 계약 전체의 해지는 요건이 다르다. 민법 제627조 제1항은 임차물 일부가 임차인의 과실 없이 멸실하거나 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없을 때 그 부분의 비율에 따른 차임 … 더 읽기
설명을 위한 가상 사례다. A가 빌린 집의 급수관이 갑자기 터져 수리업자를 불렀고 먼저 비용을 냈다. 집주인은 계약이 끝날 때 정산하자고 한다. 건물을 보존하기 위해 필요한 비용인지가 확인된다면 필요비상환 규정을 먼저 살펴볼 수 있다. 민법 제626조 제1항은 임차인이 임차물 보존에 관한 필요비를 지출했을 때 임대인에게 상환을 청구할 수 있다고 정한다. 비용을 냈다는 사실 외에 그 지출이 … 더 읽기
설명용 가상 상황이다. A는 임차주택의 오래된 설비를 고급 제품으로 바꾸고 집의 가치가 높아졌다고 생각한다. 계약이 끝날 때 공사비 전액을 돌려달라고 요구할 수 있을까. 임차물 보존을 위한 필요비와 가치를 늘리기 위한 유익비는 정산 요건이 다르다. 민법 제626조 제2항은 유익비를 지출한 경우 임대차 종료 때 그 가치 증가가 남아 있어야 상환한다고 정한다. 기준 시점은 공사를 마친 날만이 … 더 읽기
설명용 가상 사례다. A는 주택 보증금을 계약 때 일부 내고 입주하면서 나머지를 지급하기로 했다. 계약서에는 보증금 총액만 적혀 있고, 먼저 지급한 금액의 영수증은 받지 않았다. 나중에 얼마를 실제로 냈는지 다투지 않으려면 약정액과 지급액을 나누어 남길 필요가 있다. 민법 제474조는 변제자가 변제를 받는 사람에게 영수증을 청구할 수 있다고 정한다. 보증금을 지급했다면 그 돈을 받은 상대방에게 수령 … 더 읽기
설명용 가상 상황이다. A가 빌린 집의 벽에서 물이 새기 시작했지만 번거로워서 집주인에게 알리지 않았다. 누수가 커진 뒤 긴급 수리비를 청구하려 하자 언제 고장을 알렸는지가 다툼이 됐다. 임대인에게 수선을 요구할 수 있는지와 임차인이 고장을 알릴 의무는 함께 살필 문제다. 민법 제634조는 임차물에 수리가 필요하거나 임차물에 대해 권리를 주장하는 사람이 있을 때 임차인이 지체 없이 임대인에게 통지하도록 … 더 읽기
설명용 가상 사례다. A가 주택 임대차계약을 신고하고 확정일자도 처리됐다는 안내를 받았다. 아직 입주와 전입신고를 하지 않았는데 보증금 보호까지 모두 끝났을까. 임대차 신고의 효과와 대항요건 취득은 나누어 확인해야 한다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2는 대통령령이 정한 금액과 지역의 주택 임대차계약에 관해 계약 체결일부터 30일 이내 공동 신고하도록 정한다. 신고 대상에 해당하는지는 계약 금액과 소재지를 함께 … 더 읽기
설명을 위한 가상 상황이다. 보증금 반환을 다투던 A와 임대인이 주택임대차분쟁조정위원회에서 지급기일에 합의했다. 기일이 지나도 돈이 들어오지 않자 A는 조정서로 곧바로 집행할 수 있는지 묻는다. 조정이 성립했다는 사실 외에 강제집행 승낙 내용이 들어 있는지가 중요하다. 주택임대차보호법 제26조 제4항은 합의가 성립하면 조정위원장이 조정서를 작성하도록 한다. 그중 금전이나 그 밖의 대체물 지급 또는 부동산 인도에 관해 강제집행을 승낙하는 … 더 읽기
설명용 가상 사례다. A가 집을 여섯 달 빌리면서 계약서에 단기 임대차라고 적었다. 임대인은 기간이 짧으므로 주택임대차보호법이 적용되지 않는다고 한다. 짧은 기간을 약정한 사실과 법 적용에서 제외되는 일시사용 임대차인지는 구별해야 한다. 주택임대차보호법 제11조는 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에 법을 적용하지 않는다고 정한다. 조문은 몇 개월 이하면 일률적으로 제외된다는 기준을 두지 않는다. 계약서에 단기라는 표시가 있는지뿐 아니라 … 더 읽기
