설명용 가상 상황이다. 상가를 빌린 A가 보증금 일부를 돌려받고 그만큼 월세를 더 내기로 협의한다. 주택 전환율을 검색해 그대로 계산하기 전에 상가에 적용되는 규정과 환산보증금 범위를 먼저 확인해야 한다.
상가건물 임대차보호법 제12조는 보증금 전부 또는 일부를 월 차임으로 전환할 때 두 비율 중 낮은 쪽을 적용하도록 한다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제5조의 기준은 연 12퍼센트와 한국은행 기준금리의 4.5배다. 기준금리에 일정 이율을 더하는 주택의 구조와 다르므로, 계산할 시점의 기준금리를 확인하고 상가의 배수를 적용해야 한다.
전환할 보증금에 낮은 연 비율을 곱한 다음 12개월로 나누어 월 차임의 한도를 구하는 구조다. 일부만 전환하는데 보증금 전액에 비율을 곱하거나, 연 비율을 월 비율로 쓰지 않도록 한다. 원래 내던 월세가 있다면 기존 월세와 새로 전환되는 금액에 대응하는 월세를 구분해 변경 전후를 대조하는 편이 좋다.
다만 이 상한을 모든 상가에 일률적으로 적용할 수는 없다. 상가건물 임대차보호법 제2조는 환산보증금이 법정 범위를 초과하는 임대차에 적용되는 조문을 따로 열거하는데 제12조는 그 목록에 들어 있지 않다. 보증금과 월세를 합산해 법정 환산보증금을 계산하고 지역별 적용 범위를 먼저 확인할 이유다. 월세 전환 계산과 법 적용을 위한 환산 계산은 목적도 비율도 다르다.
A는 소재지, 변경 전 보증금과 차임, 돌려받을 보증금, 변경 후 차임을 구분해 적는다. 전환율 상한을 확인하는 것과 당사자가 변경에 합의하는 것도 별개다. 어느 날 보증금을 반환하고 어느 달부터 새 월세를 낼지 계약 변경 문서에 남겨야 한다. 이 글은 상가의 법정 전환 구조와 적용 범위를 설명하며 당일 기준금리 수치나 개별 계약의 적정 월세를 확정하는 내용은 아니다.
