설명용 가상 상황이다. A는 2년으로 정한 주택 임대차기간 중 다른 지역으로 발령을 받아 이사해야 한다. 집주인에게 석 달 전에 알리기만 하면 계약이 끝나는지 궁금해졌다. 정해진 기간의 계약과 기간을 정하지 않은 임대차의 해지는 구별해야 한다.
민법 제635조는 기간 약정이 없는 임대차에서 당사자가 해지 통고를 할 수 있도록 정한다. 건물 임대차에서 누가 통고하는지에 따라 효력이 생기는 기간도 다르다. 이 규정을 읽고 기간이 남아 있는 모든 계약에 같은 통고 권한이 있다고 이해해서는 안 된다. A의 계약에 종료일이 정해져 있다면 그 사실부터 출발해야 한다.
민법 제636조는 기간을 정했더라도 당사자 한쪽 또는 양쪽이 그 기간 안에 해지할 권리를 보류한 경우 제635조를 준용한다고 정한다. 이른바 중도해지 특약이 있는지와 그 내용이 무엇인지 확인할 법적 근거다. 이사 사정이 생기면 해지할 수 있다는 문구가 있는지, 통지 기한이나 조건은 어떤지 계약서 전체에서 살펴야 한다.
특약 없이 당사자가 새로 종료에 합의하는 경우도 있다. 이때에는 계약이 언제 끝나는지와 보증금 반환·주택 인도를 언제 할지 합의 내용으로 남겨야 한다. 새 임차인을 구하면 협의하겠다는 답변을 이미 해지에 동의한 것으로 단정하지 말고, 어떤 조건으로 합의가 성립했는지 확인한다. 문자 내용의 일부만 떼어 읽으면 서로 다르게 이해할 수 있다.
묵시적으로 갱신된 주택 임대차의 해지 규정을 고정기간의 최초 계약에 그대로 옮겨 쓰지 않는 것도 중요하다. 법정 해지 사유가 별도로 있는지는 그 사유에 맞춰 살필 문제다. A는 계약 기간과 중도해지 특약, 임대인과 주고받은 내용을 먼저 정리하고 통고하려는 법적 근거를 분명히 해야 한다. 이 글은 제635조 · 제636조의 관계에 한정하며, 전근이나 개인 사정만으로 언제나 해지할 수 있다는 결론 또는 중개보수를 반드시 누가 부담한다는 결론을 제시하지 않는다.
