다가구주택 계약서에는 3층 방이 적혀 있는데 집주인이 실제로 내준 방은 같은 건물 2층에 있었다. 이후 건물이 팔렸다면 세입자가 새 소유자에게 임대차를 주장할 수 있을까. 해당 건물의 지번으로 전입신고를 마치고 실제 인도받은 방에 살았다면, 계약서에 적힌 호실과 다르다는 사정만으로 대항력이 부정되지는 않는다.
다른 호실 인도와 공사 임차 사례
대법원 2025. 12. 4. 선고 2025다211354 판결에서 이런 일이 있었다. 한국토지주택공사가 다가구주택의 한 호실을 빌렸는데, 공사가 선정한 입주자는 집주인에게서 같은 건물의 다른 호실을 인도받아 전입신고를 하고 계속 살았다. 이 사건에서는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 선정 입주자가 인도와 전입신고를 마치면 공사에 대항력이 생길 수 있었다. 건물이 팔린 뒤 공사는 종전 집주인에게 보증금을 청구했다. 원심은 계약서상 호실을 인도받지 못했으므로 대항력이 없다고 봤다. 대법원은 이 경우 주택을 인도받은 것으로 보고, 대항력을 갖춘 뒤 집이 팔려 보증금 반환채무가 새 소유자에게 넘어갔다고 판단했다. 종전 집주인에 대한 청구를 받아들이지 않은 결론은 유지했다.
다가구 지번 전입신고 · 실제 점유
같은 다가구용 단독주택의 지번으로 전입신고를 하고 그 건물에서 인도받은 호실을 계속 점유했다면, 계약서와 실제 호실이 다르다는 이유만으로 대항력의 인도 요건이 부정되지는 않는다. 법원은 다가구용 단독주택에서 주민등록으로 임대차 사실을 드러내는 데 건물의 지번이면 충분하다고 봤다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따르면 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제삼자에게 임대차를 주장할 수 있다.
다가구 · 다세대 종류와 인도 자료
호실이 다르다면 먼저 건축물대장과 등기사항증명서로 건물의 종류와 주소를 확인한다. 다세대주택처럼 호실별로 등기되는 건물에는 이 판결을 그대로 적용하기 어렵다. 같은 다가구주택이라면 계약서와 주민등록초본, 어느 방을 언제 인도받았는지 보여 주는 집주인과의 문자나 인도 확인서를 함께 살피면 된다.
