전세임대를 지원하는 공사가 집주인에게서 주택을 빌려 선정된 입주자에게 다시 빌려줬다. 살던 입주자가 그 집을 사서 주인이 된 뒤 경매가 시작됐다면, 기관은 보증금을 다른 채권자보다 먼저 받을 수 있을까. 대법원은 입주자가 소유권을 취득하면 종전 전입신고가 임차 관계를 드러내는 역할을 잃으므로, 기관의 배당 우선권도 사라진다고 봤다.
전세임대 지원 법인의 보호 요건
한국토지주택공사(LH)와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사가 주택도시기금으로 저소득층 무주택자에게 전세임대를 지원할 때 이 특칙이 적용된다(주택임대차보호법 시행령 제2조). 선정된 입주자가 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 법인은 그 다음 날 대항력을 갖추고, 법인과 집주인의 임대차계약서에 확정일자까지 갖추면 우선변제권도 생긴다(주택임대차보호법 제3조 제2항 및 주택임대차보호법 제3조의2 제2항).
입주자 소유권 취득과 권리 소멸
주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 한국토지주택공사나 주택사업 목적 지방공사가 대항력과 우선변제권을 갖춘 전세임대주택에서, 선정 입주자가 해당 집을 사서 소유권이전등기를 마치면 공사의 두 권리는 소멸한다. 같은 주소에 살아도 소유자가 된 입주자의 주민등록만으로는 제삼자가 그 집에 법인의 임차권이 있다는 사실을 알기 어렵기 때문이다.
반환채권과 배당 우선권 구별
실제 사건에서 전세임대를 지원한 공사는 보증금 반환을 명한 확정판결을 받아 집을 경매에 넘겼다. 배당표에는 공사가 앞순위로 적혔으나 근저당권자가 배당액에 이의를 제기했다. 그러나 대법원은 공사의 우선변제권을 인정하지 않은 원심을 유지했다(대법원 2026. 2. 26. 선고 2025다210305 판결). 보증금을 반환받을 채권과 경매에서 먼저 배당받을 권리는 각각 확인해야 한다. 입주자가 집을 매수한다면, 계약 전에 전세임대 지원기관과 기존 보증금의 정산 및 임대차 종료 시점을 맞춰 본다.
