먼저 결론
공유 부동산의 한 지분이 경매되면, 다른 공유자는 집행관이 매각기일 종결을 고지하기 전까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 그 지분을 우선매수하겠다고 신고할 수 있다(민사집행법 제140조 제1항, 민사집행규칙 제76조 제1항). 이때 법원은 최고가매수신고가 있어도 그 공유자에게 매각을 허가해야 한다(제140조 제2항).
가격과 보증
- 가격 : 최고매수신고가격과 같고, 다른 매수신고인이 없으면 최저매각가격으로 본다(규칙 제76조 제2항).
- 보증 : 법원이 달리 정하지 않으면 최저매각가격의 10분의 1이다(민사집행규칙 제63조). 공유자가 일반 입찰자로 참여해 낸 보증금은 우선매수 보증으로 바꿀 수 없고, 매각기일 종결 전에 따로 제공해야 한다(대법원 2022. 3. 17.자 2021마162 결정).
신고의 효과
- 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 보되(제140조 제4항), 그 사람은 매각기일 종결 고지 전까지 그 지위를 포기할 수 있다(규칙 제76조 제3항).
- 여러 공유자가 신고하면 특별한 협의가 없는 한 공유지분 비율에 따라 매수한다(제140조 제3항).
우선매수권을 쓸 수 없는 경우
- 공유물 전부가 경매되거나 자기 지분도 함께 경매되는 공유자, 그리고 경매신청을 받은 공유자 본인은 우선매수권을 쓸 수 없다(대법원 2008. 7. 8.자 2008마693 결정).
- 일괄매각되는 여러 부동산 중 일부의 공유자는 특별한 사정이 없으면 전체에 대해 우선매수권을 쓸 수 없다(대법원 2006. 3. 13.자 2005마1078 결정).
- 우선매수신고만 되풀이하고 보증을 내지 않아 유찰시킨 뒤 낮아진 가격에 사려 하면, 법원은 매각 방해로 보아 불허가할 수 있다(대법원 2011. 8. 26.자 2008마637 결정).
법원의 경매개시결정 통지는 상당한 이유가 있으면 생략될 수 있어(제139조 제1항), 공유자는 매각기일을 직접 확인한다.
