세입자가 계약 만료 넉 달 전에 갱신을 요구했다. 아직 갱신에 합의하기 전에 집이 팔렸고, 새 집주인은 직접 들어와 살겠다며 거절했다고 하자. 세입자가 먼저 갱신을 요구했어도, 매수인이 임대인 지위를 이어받아 실제로 살려는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 법에서 정한 기간 안에 갱신을 거절할 수 있다.
갱신 요구 뒤 임대인 지위 승계
대항력을 갖춘 세입자가 사는 주택이 팔리면, 소유권을 취득한 매수인은 임대인의 지위를 이어받는다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 매매계약을 맺은 날과 소유권이전등기를 마친 날은 구별해야 한다(민법 제186조). 대법원은 갱신 요구 뒤 임대인 지위를 승계한 매수인도 실제 거주를 이유로 기간 내에 거절할 수 있다고 봤다. 매수인의 실제 거주 의사와 거절 시점은 다시 심리하도록 사건을 돌려보냈다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결).
실거주 거절 통지의 현행 도달기간
현행법이 적용되는 주택임대차에서는 새 집주인이 임대인 지위를 승계했더라도, 실거주를 이유로 한 갱신 거절 통지가 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 세입자에게 도달해야 한다. 이 기간은 현행 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따른다. 앞의 대법원 사건에는 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지라는 구법 기준이 적용됐다. 현행법에서는 만료 2개월 전까지 보냈더라도 그 뒤에 통지가 도달했다면, 기간을 지킨 거절로 볼 수 없다(민법 제111조 제1항). 매수인이 실제 거주할 사정도 갖춰야 한다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호).
등기와 통지 수신일 대조
임대차계약서의 만료일을 기준으로 등기사항증명서의 소유권이전 내역과 거절 통지를 받은 날짜를 맞춰 본다. 매수인 명의로 바뀐 뒤 세입자가 언제 누구에게 어떤 이유로 거절 통지를 받았는지가 판단의 출발점이다. 문자나 내용증명은 통지 내용과 받은 시점을 확인할 수 있게 보관해 둔다.
