먼저 결론
상가건물 임대차보호법은 사업자등록 대상 건물을 영업용으로 빌린 임대차에 적용된다. 환산보증금(보증금 + 월 차임 × 100)이 지역별 기준을 넘는 임대차에는 법 전체가 아니라 대항력 · 계약갱신요구권 · 권리금 보호 등 일부 조항만 적용된다(상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 · 제3항).
적용 대상
- 대상 : 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차. 주된 부분을 영업용으로 쓰는 경우를 포함한다(제2조 제1항).
- 제외 : 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우(제16조).
환산보증금 기준
환산보증금은 보증금에 월 차임의 100배를 더한 금액이다(같은 법 시행령 제2조 제2항 · 제3항). 지역별 기준액은 다음과 같다(시행령 제2조 제1항).
- 서울특별시 : 9억 원
- 수도권 과밀억제권역(서울 제외)과 부산광역시 : 6억 9천만 원
- 광역시(과밀억제권역 · 군지역 · 부산 제외), 세종특별자치시, 파주 · 화성 · 안산 · 용인 · 김포 · 광주시 : 5억 4천만 원
- 그 밖의 지역 : 3억 7천만 원
천안시는 위 열거 지역이 아니므로 그 밖의 지역 기준을 적용받는다.
기준을 넘어도 적용되는 조항(제2조 제3항)
- 대항력(제3조)
- 계약갱신요구권(제10조 제1항 · 제2항 · 제3항 본문)
- 제10조의2부터 제10조의9까지 : 갱신 시 차임 증감 청구, 권리금 회수기회 보호, 3기 차임 연체 해지 등
- 집합 제한 · 금지 조치를 총 3개월 이상 받아 폐업한 임차인의 해지권(제11조의2), 표준계약서(제19조)
기준을 넘으면 적용되지 않는 조항
제2조 제3항에 열거되지 않은 조항은 적용되지 않는다. 확정일자 임차인의 우선변제권(제5조), 임차권등기명령(제6조), 최단기간 1년(제9조 제1항), 이 법의 묵시적 갱신(제10조 제4항), 차임 증액 5% 상한(제11조, 시행령 제4조), 소액보증금 최우선변제(제14조)가 그 예다. 임차인은 계약 전에 환산보증금부터 계산한다.
