먼저 결론
상가 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하면, 임대인은 법이 정한 사유가 없는 한 거절하지 못한다. 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 · 제2항).
요구할 수 있는 임차인과 방식
환산보증금이 기준을 넘는 임대차의 임차인도 같은 기간에 요구할 수 있다(제2조 제3항). 법은 요구 방식을 정하지 않았으므로 요구 날짜를 증명할 수 있게 남긴다.
임대인이 거절할 수 있는 사유(제10조 제1항 각 호)
- 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 적이 있는 경우
- 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인 동의 없이 전대한 경우
- 임차인이 고의나 중대한 과실로 건물을 파손한 경우
- 건물이 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우
- 임대인이 계약 당시 구체적으로 고지한 계획, 안전사고 우려, 다른 법령에 따라 건물의 전부 또는 대부분을 철거 · 재건축하려고 점유를 회복할 필요가 있는 경우
- 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
갱신된 계약의 조건
갱신되는 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 본다(제10조 제3항). 증액은 청구 당시 차임 · 보증금의 100분의 5를 넘지 못한다(제11조 제1항, 시행령 제4조). 갱신요구 없이 합의로 다시 계약해 올린 금액에는 이 상한이 없다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결). 환산보증금 초과 임대차의 당사자는 이 상한 대신 조세 · 주변 시세 등을 고려해 증감을 청구할 수 있다(제10조의2).
10년이 적용되는 임대차
10년은 2018. 10. 16. 이후 처음 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용된다(2018. 10. 16. 개정법 부칙 제2조).
