전세금안심대출보증은 은행의 전세자금대출에 두 가지 보증을 결합한 상품이다. 주택도시보증공사가 공개한 상품개요는 이 상품을 임차인에게 전세보증금을 반환하는 책임(전세보증금반환보증)과 금융기관에 전세자금대출의 원리금을 상환하는 책임(전세자금대출특약보증)을 함께 지는 보증으로 설명한다. 돈을 빌려주는 곳은 취급 금융기관이고, 공사는 대출기관이 아니라 보증기관이다.
두 보증은 책임의 상대가 다르다
특약보증은 금융기관에 대한 대출 원리금 상환 책임이고, 반환보증은 임차인에게 반환해야 하는 보증금에 대한 책임이다. 보증금 미반환 위험에 대비하는 쪽은 반환보증이다. 보증료도 반환보증 보증료와 특약보증 보증료를 더해 산정한다. 여기에 보증조건과 보증한도가 따로 정해져 있으므로, 상품명만으로 보장금액과 조건을 알 수는 없다.
계약 전에 임대인을 조회하는 이유
반환보증은 임대인 쪽 사정으로 발급이 막힐 수 있다. 공사는 2026년 10월 1일 신규 보증신청 건부터, 공사가 임대인 대신 전세보증금을 돌려준 경우에 더해 한국주택금융공사(HF)와 SGI서울보증이 대신 돌려준 경우까지 반환보증을 발급하지 않겠다고 사전 안내했다. 임대인이 그 돈을 보증기관에 다시 상환했다면 제한하지 않는다는 예외도 함께 밝혔다. 확인 통로는 2026년 9월 21일에 열린다. 그날부터 임대인 동의 없이 세 기관의 미반환 이력을 안심전세앱에서 조회할 수 있다. 2026년 9월 12일 현재 두 조치 모두 시행 예정이다. 이번 제한이 직접 겨냥하는 것은 반환보증이다. 이력이 있다고 모든 은행의 전세대출이 자동으로 막히지 않고, 조회에 아무것도 나오지 않았다고 발급이 확정된 것도 아니다. 공사 보증요건을 갖추어도 대출 여부와 한도는 취급 금융기관의 대출심사로 정해진다.
은행에 물을 문장
「이 주택에 전세보증금 ○○원 · 계약기간 ○○개월로 전세계약을 하려 합니다. 제 조건으로 전세금안심대출보증을 이용할 수 있는지, 이용할 수 있다면 전세보증금반환보증의 보장금액과 조건은 무엇인지 함께 알려 주십시오.」
은행 상담에서 사용할 질문 예시다. 대출 가능 여부와 보증금 보장 범위는 서로 다른 답이므로, 나누어 물어야 계약 조건을 정하기 전에 판단에 필요한 정보가 모인다.
법무사김재성 · 대한법무사협회 등록번호 제6509호 · 정본법무사사무소
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