먼저 결론
상가 임차인이 경매에서 보증금을 우선변제받으려면 건물 인도와 사업자등록 신청, 세무서 확정일자를 갖추고 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 하며(민사집행법 제148조 제2호), 사업자등록은 그 종기까지 유지해야 한다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결, 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항). 환산보증금(보증금 + 월 차임 × 100) 기준을 넘는 임차인은 우선변제권이 없다(제2조 제3항).
세 가지 권리
- 대항력 : 건물 인도와 사업자등록 신청을 마친 다음 날부터 생긴다(제3조 제1항).
- 우선변제권 : 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위권리자보다 먼저 변제받는다(제5조 제2항).
- 최우선변제 : 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춘 소액 임차인은 아래 금액을 담보물권자보다 먼저 받는다(제14조 제1항).
최우선변제 기준
환산보증금이 다음 금액 이하인 임차인이 배당요구를 하면 괄호 안 금액까지 받고, 건물 가액의 2분의 1이 한도다(시행령 제6조 · 제7조). 2014. 1. 1. 전 담보물권자에게는 종전 금액을 쓴다(2013. 12. 30. 시행령 부칙 제4조).
- 서울특별시 : 6,500만 원 이하(2,200만 원)
- 수도권 과밀억제권역(서울 제외) : 5,500만 원 이하(1,900만 원)
- 광역시(과밀억제권역 · 군지역 제외), 안산 · 용인 · 김포 · 광주시 : 3,800만 원 이하(1,300만 원)
- 그 밖의 지역 : 3,000만 원 이하(1,000만 원)
매각 뒤
매수인에게 대항할 수 있는 임차권은 보증금이 전액 변제될 때까지 매각으로 소멸하지 않는다(제8조). 선순위 저당권 · 가압류보다 늦게 대항요건을 갖춘 임차권은 매각으로 소멸한다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결 · 1983. 4. 26. 선고 83다카116 판결 · 주택 사안). 배당금은 매수인에게 건물을 인도해야 받는다(제5조 제3항).
