집주인이 개인파산을 신청했다. 세입자는 파산선고 전에 전입신고를 마쳤으니 보증금 중 일정액을 먼저 돌려받을 수 있을지 궁금하다. 그 집이 집주인의 파산재단에 들어가 매각되는 경우라면 전입신고와 주택 인도를 파산신청일까지 마쳤는지부터 확인해야 한다.
채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제415조 제2항은 주택임대차보호법상 소액임차인이 파산재단에 속하는 주택과 대지의 매각대금에서 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 받을 권리를 정한다. 이 조항은 주택을 인도받고 주민등록을 마치는 대항요건의 기준을 파산신청일로 삼는다. 신청 뒤에 들어와 선고 전에 요건을 갖췄더라도 그 사이에 신청일이 지났다면 이 조항의 요건을 충족하지 못한다.
일반 주택 경매에서 확인하는 날짜와도 구별해야 한다. 주택임대차보호법 제8조 제1항에는 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추라는 조건이 있다. 파산재단 주택의 환가대금에서 소액보증금의 우선변제를 검토하는 상황이라면 이 경매 등기일을 그대로 가져와 판단하면 안 된다. 먼저 어떤 절차에서 매각하는지부터 확인하자.
확정일자를 받은 임차인의 우선변제는 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제415조 제1항이 따로 정한다. 이 경우에는 주택 인도와 주민등록이라는 요건에 확정일자도 필요하고, 매각대금에서 후순위권리자 등과의 순위를 살핀다. 제2항은 보증금 전액이 아니라 소액임차인의 보증금 중 법에서 정한 일정액을 다루는 규정이다.
계약서와 보증금 지급 자료, 실제 입주일과 전입신고일을 확인할 서류를 모아 두자. 파산 사건에서는 공고나 선고 날짜만 적지 말고 법원 기록에서 신청일을 별도로 확인한다. 관재인에게 해당 집이 재단에 들어갔는지와 매각 절차를 확인하고, 보증금 규모와 등기에 적힌 담보권을 대조해 우선변제를 주장할 범위를 살핀다.
