집을 사기로 계약하고 잔금도 냈다. 이전등기를 신청하기 전에 매도인에게 파산선고가 났고, 그 뒤 등기를 했다면 계약을 먼저 했다는 사실만으로 안심하기 어렵다. 계약에 따른 이전 의무가 생긴 시점과 등기 신청 · 처리 시점, 매수인이 파산선고 사실을 알았는지를 나눠 확인해야 한다.
채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제331조 제1항은 부동산에 관하여 선고 전에 생긴 채무를 이행하려고 선고 후에 한 등기는 파산채권자에게 대항할 수 없다고 정한다. 다만 등기권리자인 매수인이 파산선고 사실을 모르고 등기했다면 이 제한의 예외가 된다. 선고 전 계약과 선고 후 등기가 이어지는 거래에서 등기 당시의 인식이 문제 되는 이유다.
채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제311조에 따라 파산의 효력은 선고한 때부터 생긴다. 선고 시점과 그 사실이 공고된 시점을 따로 확인하자. 공고는 매수인이 선고 사실을 알았는지를 판단하는 기준으로 쓰인다. 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제334조에 따라 선고 공고 전에는 선고를 몰랐다고, 공고 후에는 알았다고 추정한다.
공고 전에 등기했다고 해도 이미 선고를 알았음을 보여 주는 자료가 있으면 실제 인식을 따져야 한다. 공고 후 등기도 공고가 있었다는 사실만으로 실제 인식에 관한 다툼이 끝나는 것은 아니다. 선고와 공고를 한 시점이 같은 날이라면 날짜만으로 앞뒤를 정리하지 말고 기록에 나타난 시각부터 확인하자.
이 규정이 가르는 것은 파산채권자에게 이전등기의 효력을 주장할 수 있는 범위다. 매매계약의 효력과 등기의 다른 요건은 별도로 확인해야 한다. 등기를 늦게 했다는 이유로 관재인이 선고 전 등기를 되돌리려는 경우에도 적용 조문과 요건이 달라진다.
계약서와 잔금 자료, 선고와 공고 기록, 등기 내역을 시간순으로 놓자. 선고 사실을 들은 메시지나 통지가 있다면 받은 시점도 함께 정리해 관재인에게 해당 등기의 처리 범위를 확인할 때 제시하자.
