재건축구역에서 가게를 하던 임차인이 계약 만료일을 넘겼는데도 보증금을 받지 못했다. 그사이 재건축조합이 점포 소유권을 넘겨받았다면 누구에게 돈을 달라고 해야 할까. 보증금을 받을 때까지 임대차관계가 법에 따라 이어지고 새 소유자에게 대항할 수 있었다면, 계약이 이미 끝났어도 새 소유자가 보증금 반환채무를 이어받는다.
계약 만료 뒤 조합 취득의 판결
대법원 2026. 4. 9. 선고 2023다307116 판결의 사례다. 정비구역 점포의 임대차가 만료된 뒤 재건축조합이 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 했고, 그 뒤 점포 인도집행을 마쳤다. 원심은 계약기간이 먼저 끝났다는 이유로 조합에 대한 보증금 청구를 받아들이지 않았다. 대법원은 조합이 소유권을 취득할 때 임차인에게 대항력이 있었는지 먼저 따졌어야 한다며, 보증금 반환 부분만 파기환송했다. 권리금과 영업손실에 관한 상고는 기각됐다.
계속되는 임대차와 반환채무 승계
상가건물 임대차보호법 제9조 제2항이 적용되고 소유권이 넘어갈 때 임차인이 대항력을 갖추고 있었다면, 계약이 이미 끝났어도 미반환 보증금은 새 소유자에게 청구할 수 있다. 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항은 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 이어지는 것으로 본다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임대인 지위가 새 소유자에게 넘어가면, 종전 임대인은 보증금 반환채무를 면한다.
환산보증금 · 대항력의 적용 범위
다만 환산보증금이 법 적용 기준을 넘으면 제2조 제3항이 정한 예외 조항에 제9조가 들어 있지 않아, 같은 결론을 그대로 적용할 수 없다. 청구 상대가 헷갈리면 계약서와 보증금 반환 내역, 등기사항증명서를 놓고 만료일과 소유권이전일을 확인한다. 대항력은 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 생긴다. 따라서 이전 당시에도 점포를 점유하고 사업자등록을 유지했는지 살피는 것이 중요하다.
