상가를 빌린 뒤 건물주에게 월세를 받지 않겠다는 각서를 받았다. 그런데 건물이 넘어가자 새 건물주가 월세를 청구했다. 임대차가 이어지더라도, 따로 합의한 월세 면제까지 새 건물주에게 주장하려면 그 변경 내용이 외부에서 확인될 수 있어야 한다.
월세 면제 각서와 새 소유자 분쟁
대법원 2026. 6. 25. 선고 2026다201494 판결의 사례다. 공장 일부를 빌린 임차인은 종전 건물주에게서 기계 대금 문제로 월세를 받지 않겠다는 각서를 받고, 몇 년 뒤 임대료를 받지 않겠다는 각서를 한 차례 더 받았다. 경매에서 건물을 산 새 소유자가 월세를 청구하자, 원심은 임차인이 각서의 면제 약속을 내세울 수 있다고 봤다. 대법원은 첫 각서는 월세와 기계 대금을 서로 정산하는 약정이고, 두 각서로 임대차 조건이 바뀌었다고 해도 그 내용이 외부에 드러났는지부터 심리해야 한다며 원심을 파기환송했다.
조건 변경의 외부 공시
상가 월세를 면제하는 쪽으로 임대차계약이 바뀌었어도, 사업자등록 정정신고로 변경 내용이 임대차 현황서에 기재되는 등 외부에 드러나지 않았다면 그 면제를 근거로 임대인 지위를 이어받은 새 건물주의 월세 청구를 거절할 수 없다. 상가건물 임대차보호법 제3조에 따라 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제삼자에게 임대차를 주장할 수 있다. 기존 사업자등록은 임대차가 있다는 사실을 알리는 자료다. 이후 월세가 달라졌다면 바뀐 조건이 외부에 드러났는지도 따로 확인할 문제다.
임대차 현황과 정정신고 확인
상가건물 임대차보호법 제4조 제3항에 따라 임대차에 이해관계가 있는 사람은 상가 소재지 관할 세무서에서 월세와 보증금 등 임대차 정보를 요청할 수 있다. 월세나 보증금 변경에 관한 사업자등록 정정신고의 대상은 부가가치세법 시행령 제14조 제1항 제7호에 정해져 있다. 월세를 바꾸기로 했다면 합의서에 변경 내용을 적어 두고, 정정신고 대상인지와 임대차 현황서에 바뀐 조건이 표시됐는지 확인해 두는 편이 좋다.
