주택도시보증공사(HUG)가 집주인 대신 전세보증금을 지급하고 나중에 집이 경매에 넘어가자, 근저당권자가 세입자가 새 집주인에게 채권양도를 직접 통지하지 않았다며 공사의 배당에 이의를 냈다. 보증금을 실제로 대신 지급한 공사는 세입자에게 있던 우선변제권을 법정대위로 행사할 수 있다고 법원은 봤다.
실제 지급과 새 임대인의 반환채무
서울북부지방법원 2026. 1. 23. 선고 2025가단107133 확정판결의 사례다. 세입자는 전세대출 담보로 보증금 반환채권을 공사에 넘기기로 했고, 종전 집주인에게 양도 사실을 통지했다. 통지 다음 날 새 집주인 앞으로 소유권이전등기가 됐다. 계약이 끝난 뒤에도 새 집주인이 보증금을 주지 않자, 공사는 새로 발급한 보증서에 따라 전액을 지급했다. 법원은 공사가 보증금을 전액 지급한 이상 세입자의 우선변제권을 행사할 수 있다며 이의를 받아들이지 않았다. 법원은 종전 집주인에게 이미 통지했고 새 집주인이 반환채무를 이어받았으므로 다시 통지할 필요가 없다는 판단도 덧붙였다.
법정대위의 전제와 행사 범위
세입자가 우선변제권을 갖췄고 주택도시보증공사가 보증약정에 따라 보증금 전액을 실제로 대신 갚았다면, 이 판결에 따르면 새 임대인에게 별도로 채권양도를 통지했는지와 관계없이 공사가 법정대위로 그 우선변제권을 행사할 수 있다. 민법 제481조에 따라 대신 갚을 정당한 이익이 있는 사람이 채무를 갚으면, 법에 따라 원래 채권자의 권리를 행사할 수 있다. 민법 제482조 제1항에 따라 공사가 행사할 수 있는 권리는 대신 갚은 돈을 집주인에게 돌려달라고 할 수 있는 범위 안에 있다.
계약상 양도와 배당 자료의 구별
주택임대차보호법 제3조의2 제7항은 법에 열거된 금융기관 등이 계약으로 반환채권을 넘겨받아 우선변제권을 이어받는 경우를 정한다. 법원은 이 규정이 실제 지급에 따른 법정대위를 막지 않는다고 설명했다. 배당을 확인할 때는 세입자의 전입신고와 확정일자, 실제 입주 자료로 우선변제권이 있었는지 보고, 보증서와 지급 내역에서 공사가 무엇을 얼마만큼 대신 갚았는지 대조할 필요가 있다.
