전세가 끝나 보증기관에 보증금 지급을 청구했지만 아직 집을 넘기지 못했다. 지급이 늦었다는 이유로 주택도시보증공사(HUG)에 지연이자까지 청구할 수 있을까. 대법원은 집 인도와 보증금 지급을 맞바꾸도록 정한 약관에서는, 임차인이 임대인에게 집을 넘겼거나 실제로 넘길 수 있게 했는지를 먼저 따져야 한다고 봤다.
지연손해금 부분이 환송된 이유
실제 사건에서 원심은 HUG에 보증금과 지연손해금을 함께 지급하라고 했다. 대법원은 보증금 지급 의무에 대한 판단은 유지했지만, 기록에서 임차인이 임대인에게 집을 넘겼거나 넘길 준비를 갖춰 이행을 제공했다는 자료를 찾을 수 없다고 지적했다. 그래서 지연손해금 부분만 다시 심리하도록 돌려보냈다(대법원 2026. 6. 24. 선고 2026다201978 판결).
약관상 동시이행과 집 인도 제공
임대인에게 집을 넘기는 의무와 HUG가 보증금을 지급할 의무를 약관이 동시이행으로 정한 경우, 임차인이 임대인에게 집을 넘기거나 실제로 넘길 준비를 갖춰 이행을 제공하기 전까지 HUG는 지급 지연 책임을 지지 않는다. 집을 받을 사람은 임대인이고 돈을 줄 곳은 HUG지만, 이 사건에서는 보증금 지급과 집 인도를 동시에 할 의무로 판단했다(민법 제536조 제1항 참조). HUG가 이를 미리 통보하거나 소송에서 항변해야만 지체책임을 면하는 것도 아니다.
수령 거절 때 통지와 요청 기록
임대인이 집을 받기를 미리 거절했거나 인도에 임대인의 협조가 필요하다면, 임차인은 실제로 집을 넘길 준비를 마쳤다고 알리고 수령을 요청하는 방식으로 이행을 제공할 수 있다(민법 제460조). 지연이자를 검토할 때는 보증서의 약관과 함께 집을 넘긴 날짜, 임대인에게 준비를 알리고 받으라고 요청한 기록을 확인한다.
