집합건물 전부 멸실과 담보권
건물이 없어지면 거기 잡힌 근저당도 없어질까. 대지권이 등기된 집합건물이라면 답이 다르다. 네 세대 연립주택 한 동을 소유자 넷이 합의해 헐었고, 202호에는 대지권 등기 뒤 설정된 정은행 근저당이 있다고 가정한다.
대위 멸실등기와 권리자 통지
부동산등기법 제43조 제1항은 건물이 멸실되면 소유권의 등기명의인이 1개월 이내에 멸실등기를 신청하게 하고, 같은 조 제3항은 1동 전부가 멸실된 구분건물의 소유자가 다른 구분소유자를 대위해 1동 전부의 멸실등기를 신청할 수 있게 한다. 멸실을 증명하는 건축물대장 정보 등을 붙인다(부동산등기규칙 제102조).
등기관은 202호 근저당권자에게 1개월 안에 이의를 진술하지 않으면 멸실등기를 한다는 뜻을 알려야 하지만, 건축물대장에 멸실이 기록돼 있거나 근저당권자가 동의했다면 이 통지는 생략된다(부동산등기법 제45조 제1항).
토지 지분에 남는 등기와 확인
부동산등기규칙 제103조 제2항은 대지권을 등기한 건물의 멸실등기로 등기기록을 폐쇄하면 제93조를 준용하게 한다. 토지 등기기록 해당 구에 대지권이던 권리와 권리자가 표시되고(제93조 제1항), 대지권에도 효력이 있던 건물 쪽 등기 중 대지권 이전등기가 아닌 것은 토지 등기기록으로 옮겨 적힌다(같은 조 제2항). 대지권 등기 뒤 건물의 권리 등기는 대지권에도 같은 효력이 있으므로(부동산등기법 제61조 제1항) 정은행 근저당은 202호 소유자의 토지 지분 위에 남고, 토지 쪽에 그보다 나중에 된 등기가 있으면 권리의 순서대로 순위번호를 경정한다(제93조 제3항). 다만 건물만에 관한 것이라는 부기가 붙은 근저당은 대지권에 효력이 없어 옮겨지지 않는다(제61조 제1항 단서).
소유자들은 건축물대장에 멸실이 반영됐는지 확인한 뒤 한 명이 대장 정보를 붙여 1동 전부의 멸실등기를 신청한다. 완료 후 토지 등기사항증명서 갑구의 네 지분과 을구의 근저당을 확인한다. 대지를 팔 계획이라면 그 근저당을 갚아 말소할지 매수인이 인수할지를 매매계약서에 먼저 적어 둔다.
