먼저 결론
근저당권은 채권자(근저당권자)와 부동산 소유자(근저당권설정자)가 공동으로 등기를 신청해 등기되어야 생긴다(민법 제186조, 부동산등기법 제23조 제1항). 등기부에는 채권최고액과 채무자가 기록되고, 채무의 이자는 채권최고액에 포함된 것으로 본다(민법 제357조 제2항). 채권최고액을 원금과 같게 정하면 원금 · 이자 · 지연손해금을 합친 금액 중 최고액을 넘는 부분은 우선변제받지 못한다. 반대로 채무자 겸 소유자는 최고액을 넘는 채무까지 다 갚아야 말소를 청구할 수 있다(대법원 2010. 5. 13. 선고 2010다3681 판결).
등기부에 기록되는 것
- 반드시 기록 : 채권최고액, 채무자의 성명과 주소(부동산등기법 제75조 제2항 제1호 · 제2호).
- 이자율과 변제기는 근저당권의 등기사항에 없으므로, 채권자는 이 내용을 차용증(금전소비대차계약서)으로 따로 남겨야 한다. 약정 이자는 연 20%를 넘는 부분이 무효이고, 넘게 받으면 처벌된다(이자제한법 제2조 제3항 · 제8조 제1항, 최고이자율에 관한 규정).
- 채무자와 부동산 소유자가 달라도 되고, 제3자가 자기 부동산을 채무의 담보로 제공할 수 있다(민법 제356조).
신청할 때
- 신청인 : 근저당권자(등기권리자)와 소유자(등기의무자)가 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항).
- 소유자는 소유권을 취득할 때 받은 등기필정보를 등기소에 제공한다(같은 법 제50조 제2항).
- 등록면허세 : 채권금액의 1천분의 2이고(지방세법 제28조 제1항 제1호 다목 2)), 등록면허세나 수수료를 내지 않으면 신청이 각하된다(부동산등기법 제29조 제10호).
갚지 않을 때와 갚았을 때
- 채무자가 변제기에 갚지 않으면 근저당권자는 채권을 변제받기 위해 저당물의 경매를 청구할 수 있다(민법 제363조 제1항).
- 채무자가 다 갚아도 근저당권 등기는 말소등기를 신청해야 지워진다. 절차는 근저당권 말소등기에서 다뤘다.
