설명용 가상 사례다. 창고를 빌린 갑이 계약기간 중 임차권을 등기하고 싶어 한다. 임대인 을은 임대차가 아직 끝나지 않았고 보증금도 반환할 때가 아니라며 등기를 거절한다. 갑은 종료 후 보증금 미반환을 이유로 하는 임차권등기명령만 찾아보기 전에, 민법상 등기 협력을 요구할 수 있는지 계약서를 읽어야 한다.
민법 제621조 제1항은 부동산 임차인이 당사자 사이에 반대약정이 없으면 임대인에게 임대차등기 절차에 협력할 것을 청구할 수 있다고 정한다. 이 조문 자체는 계약이 끝났거나 보증금이 미반환되었을 것을 조건으로 쓰지 않는다. 을에게 요구하는 것은 현존하는 임대차를 등기하는 데 필요한 협력이다. 따라서 먼저 확인할 쟁점은 등기를 하지 않기로 한 반대약정의 유무다.
반대약정의 확인 범위에는 본문 계약서뿐 아니라 특약과 변경 합의서도 포함된다. 임차권등기 제한이나 등기 협력에 관한 문구가 있는지, 나중에 그 내용을 바꾼 적이 있는지 대조해야 한다. 특약을 확인하지 않고 등기 가능 여부를 단정하기는 어렵다. 임대인의 거절만으로 법률상 청구 근거가 없어지는 것도 아니다.
제621조 제2항은 부동산 임대차를 등기한 때부터 제삼자에 대한 효력이 생긴다고 정한다. 갑이 을에게 협력 요청서를 보낸 날과 실제 등기한 날은 같은 의미가 아니다. 이 규정의 제삼자 효력을 주장하려면 등기사항증명서에서 등기가 마쳐진 사실과 시점을 확인해야 한다.
준비할 자료는 임대차계약서와 특약 일체, 변경 합의서, 현재 등기사항증명서다. 계약 자료는 대상 부동산과 기간 및 반대약정 유무를, 등기 자료는 권리관계와 실제 등기 여부를 증명한다. 협력 요청과 답변은 누가 어떤 내용의 등기에 협력해 달라고 했고 무엇을 거절했는지 남기는 데 쓴다. 갑의 다음 행동은 계약상 제한을 확인한 뒤 을에게 구체적인 등기 협력을 요구하는 것이다. 종료와 보증금 미반환을 요건으로 하는 법원의 임차권등기명령은 별도의 제도이므로 그 요건에 따라 판단해야 한다.
