설명용 가상 사례다. 갑은 을의 토지를 빌려 자기 건물을 짓고 그 건물의 등기를 마쳤다. 토지 임대차등기는 하지 않았다. 이후 토지를 산 병이 임대차등기가 없으니 계약을 인정할 수 없다고 한다. 갑은 토지 등기부만 확인하고 포기하기 전에, 민법이 지상 건물의 등기에 어떤 효과를 주는지 살펴야 한다.
민법 제622조 제1항은 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차를 정한다. 토지 임대차를 등기하지 않았어도 임차인이 그 지상 건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다. 토지 임대차의 등기 유무에 더해 계약 목적과 임차인의 건물 등기를 확인해야 하는 이유다. 단지 땅 위에 건물이 보인다는 사실만으로 이 요건이 갖추어지지는 않는다.
갑의 토지 임대차계약서는 빌린 토지의 범위와 건물 소유라는 목적을 확인하는 자료가 된다. 건물 등기사항증명서는 건물의 소유 명의와 등기가 이루어진 사실을, 지적도와 건물 도면은 그 건물이 임차 토지 위에 있는지를 대조하는 데 쓴다. 다른 사람이 등기한 인근 건물이나 건축물대장에만 적힌 이름은 임차인의 지상 건물 등기와 구별된다.
다만 제622조 제2항은 임대차기간이 끝나기 전에 건물이 멸실되거나 후폐한 때에는 제1항의 효력을 잃는다고 정한다. 가상 사례에서 갑의 건물이 화재로 멸실되었다면, 예전에 건물 등기를 했다는 이유만으로 이 조문에 따른 제삼자 효력이 계속된다고 설명할 수 없다. 토지 계약의 기간과 현재 건물의 상태를 함께 확인해야 한다.
건물 멸실 관련 등기, 철거 자료, 현장 사진과 사고 자료는 건물의 존부와 시점을 확인하는 데 쓰인다. 제622조가 정하는 것은 요건을 갖춘 토지 임대차의 제삼자 효력이며, 토지 소유권 취득이나 법정지상권 성립과는 다르다. 갑이 병에게 계약의 효력을 주장하려면 실제 토지 임대차와 건물 등기를 연결하여 제시해야 한다.
