설명용 가상 사례다. 건물 관리 권한을 받은 갑이 임차인 을에게 5년짜리 계약을 제안했다. 갑에게 임대 관리 권한은 있지만 처분할 권한은 없다는 문서가 있다. 관리인이라는 명칭만으로 계약기간까지 자유롭게 정할 수 있는 것은 아니다. 갑의 권한과 임대 목적물이 판단의 출발점이다.
민법 제619조는 처분능력 또는 권한이 없는 자가 임대차를 하는 경우의 기간을 정한다. 식목 · 채염 또는 석조 · 석회조 · 연와조와 이와 비슷한 건축을 목적으로 하는 토지는 10년이다. 그 밖의 토지는 5년, 건물이나 그 밖의 공작물은 3년, 동산은 6개월이다. 같은 관리인이 계약하더라도 목적물과 사용 목적에 따라 기준이 달라진다.
따라서 을의 건물 계약에서는 3년이라는 기준과 갑의 권한을 함께 대조해야 한다. 이 조문이 아무 권한도 없는 사람에게 남의 건물을 임대할 권리를 새로 주는 것은 아니다. 관리 권한 자체가 있는지와 그 권한만으로 정할 수 있는 기간은 서로 확인할 항목이다. 계약기간을 판단하려면 관리 위임장까지 읽어야 하는 이유다.
민법 제620조는 제619조의 기간을 갱신할 수 있도록 하면서 그 시기도 정한다. 토지는 만료 전 1년 이내, 건물이나 그 밖의 공작물은 만료 전 3개월 이내, 동산은 만료 전 1개월 이내에 갱신해야 한다. 건물 계약 체결 직후 먼 훗날까지 갱신했다고 적은 문구가 있다면 이 규정의 갱신 시기와 구별할 필요가 있다.
을은 위임장이나 선임 문서에서 관리 대상과 허용 행위를 확인하고, 등기사항증명서로 소유자와 목적물을 대조할 수 있다. 최초 기간, 만료일, 갱신 합의일을 정리하면 제620조가 정한 시기 안의 갱신인지 드러난다. 사용 목적을 적은 도면이나 사업 계획은 토지의 어느 기간 기준을 검토할지 판단하는 자료다. 주택이나 상가의 특별법상 보호 문제도 별도로 확인하되, 그 보호가 있다는 이유만으로 계약 상대방의 권한 확인을 생략해서는 안 된다.
