설명용 가상 사례다. 갑이 건물을 소유할 목적으로 을의 토지를 빌려 자기 건물을 세웠다. 약정한 임대차기간이 끝나자 을이 철거를 요구했다. 갑은 건물이 남아 있는데도 무조건 철거비부터 마련해야 하는지 고민한다. 토지를 빌린 목적과 계약의 종료 사유에 따라 갱신과 매수청구를 검토할 여지가 있다.
민법 제643조는 건물이나 그 밖의 공작물의 소유 또는 식목 · 채염 · 목축을 목적으로 한 토지 임대차를 정한다. 그 기간이 만료했을 때 건물 · 수목 등 지상시설이 현존하면 제283조를 준용한다. 단순히 토지를 사용했다는 사정만으로 모든 임대차에 같은 권리가 생기는 것은 아니다. 위 사례에서는 계약 목적, 기간 만료, 남아 있는 건물이 출발 조건이다.
민법 제283조 제1항은 시설이 현존하는 경우의 계약 갱신청구를, 제2항은 상대방이 갱신을 원하지 않을 때 상당한 가액으로 시설의 매수를 청구하는 구조를 정한다. 제643조에 따라 검토할 때 갑은 토지 임대차 갱신을 요구할지, 을이 갱신을 원하지 않는지 순서대로 확인해야 한다.
이때 매수 대상과 가격은 별개의 검토 항목이다. 갑이 토지를 사겠다는 권리와 을에게 지상 건물을 사 달라는 권리는 다르다. 상당한 가액은 갑이 과거에 지출한 공사비 전액과 같은 말이 아니다. 공사비 영수증만 모으고 현재 건물의 상태나 가치 자료를 생략하면 무엇을 얼마에 매수해 달라는지 설명하기 어렵다.
토지 임대차계약서는 건물 소유 목적과 기간을, 종료 통지와 임대료 내역은 실제 종료 원인이 기간 만료인지 확인하는 자료가 된다. 건물 등기사항증명서와 현장 사진은 대상과 현존 여부를, 감정이나 건물 상태 자료는 현재 가치의 검토 근거를 제시하는 데 쓴다. 갱신 요청과 을의 답변은 을이 갱신을 원하지 않는다는 사정을 확인하는 근거로 삼는다. 차임 미납에 따른 해지 등 다른 종료 원인에도 기간 만료와 같은 결론이 난다고 추정해서는 안 된다. 철거 합의에 앞서 제643조의 조건을 확인할 필요가 있다.
