설명용 가상 사례다. 토지 소유자 갑은 땅을 빌린 을에게서 지료를 받지 못하고 있다. 토지 위에는 을 소유의 건물이 있다. 갑은 미리 저당권을 설정하지 않았으니 건물에 대한 담보 효과는 전혀 검토할 수 없다고 생각한다. 그러나 민법 제649조는 일정한 연체 차임으로 그 건물을 압류했을 때의 특별한 효과를 정한다.
이 조문은 토지 임대인이 변제기를 지난 최후 2년의 차임채권에 의하여, 그 지상에 있는 임차인 소유의 건물을 압류한 때에는 저당권과 동일한 효력이 있다고 정한다. 토지 소유자라는 지위만으로 이미 모든 건물에 저당권이 있다는 뜻이 아니다. 토지 임대인의 지위, 연체 차임채권의 범위, 임차인 소유의 지상 건물과 압류라는 조건이 함께 충족되어야 한다.
갑은 우선 청구액을 기간별로 나누어야 한다. 임대료가 오래 밀렸다는 총액 표시만으로 최후 2년의 차임이라는 범위가 드러나지 않는다. 지급기일과 미지급액, 지급된 돈을 반영한 잔액을 월별로 정리하면 청구 범위를 구분할 수 있다. 아직 지급기가 오지 않은 차임이나 별도의 손해배상액은 조문이 정한 차임채권과 구별해야 한다.
다음은 건물의 소유관계다. 건물 등기사항증명서와 소유권 자료는 토지를 쓰는 을이 그 건물을 소유하는지 확인하는 근거다. 을이 다른 사람의 건물을 다시 빌려 쓰는 경우와 을 자신의 건물이 있는 경우는 이 조문의 조건이 다르다. 건물이 갑의 임대 토지 위에 있는지도 토지 지번, 건물 표시와 도면으로 맞춰야 한다.
계약서는 토지 임대차와 약정 차임 및 지급기를, 입금 내역과 차임 원장은 연체 기간과 잔액을 증명한다. 압류 관련 결정과 등기 자료는 어떤 채권으로 어느 건물을 압류했는지 확인하는 근거다. 임의로 잠금장치를 바꾸는 행위는 압류를 대신하지 못한다. 다른 담보권과의 순위나 실제 배당액은 해당 권리와 집행 기록을 추가로 대조해야 한다. 갑의 우선 과제는 총 연체액을 적는 데 그치지 않고 제649조가 정한 채권 범위와 건물 및 압류를 정확히 연결하는 것이다.
