가게를 넘기기로 하고 권리금 계약까지 맺었는데, 건물주가 재건축을 이유로 새 임차인에게 3년만 임대하겠다고 한다. 이 말로 권리금 계약이 깨졌다고 해서 바로 배상책임이 생기지는 않는다. 건물주가 제시한 기간이 실제 공사 계획에 따른 것인지부터 따져야 한다.
판결이 본 재건축 일정과 공실
대법원 2024. 7. 31. 선고 2024다232530 판결의 사례다. 음식점을 운영하던 임차인이 권리금 계약을 맺었지만, 건물주가 재건축을 이유로 새 임차인과는 3년만 계약할 수 있다고 하자 권리금 계약이 해제됐다. 대법원은 건물의 상당 부분이 비어 있었고, 기존 임차인들과도 정해 둔 날 이후에는 더 임대하지 않는다는 특약을 맺은 점을 봤다. 제시한 기간이 실제 일정과 대체로 맞는다고 판단해 건물주에게 배상 책임을 인정한 원심을 파기환송했다.
객관적 필요성과 불합리한 조건
재건축 필요성이 객관적으로 인정되고 구체적인 공사 일정에 맞춰 새 임차인에게 임대기간을 제시했으며 불합리한 조건을 강요하거나 고지와 어긋난 정황도 없다면, 그 재건축 고지만으로 권리금 회수 방해라고 보기 어렵다. 재건축 필요성이 객관적으로 드러나지 않거나 계획이 구체적이지 않은데도 짧은 기간만 고집하거나, 이후 고지와 다른 행동을 했다면 판단이 달라질 수 있다.
권리금 회수 방해와 갱신거절의 구별
상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호는 임대차가 끝나기 6개월 전부터 종료할 때까지, 기존 임차인이 주선한 신규 임차인 후보와의 계약을 정당한 사유 없이 거절하는 행위를 다룬다. 기존 임차인의 갱신을 거절할 수 있는지는 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호에 따라 별도로 판단한다. 가게를 넘길 때는 새 임차인을 소개한 날짜와 건물주가 제시한 기간을 문자나 이메일로 남겨 두는 편이 좋다. 설명받은 공사 일정과 새 임차인에게 제시한 계약 조건을 비교해 보면, 실제 계획을 알린 것인지 계약을 막는 조건을 내세운 것인지 가리는 데 도움이 된다.
