아파트를 분양받은 소유자가 자기 명의로 등기를 마치고 금융기관에 근저당권을 설정했다. 그때 대지권은 아직 등기되지 않았다. 이자 연체로 경매가 진행되어 두 사람이 아파트를 매수했고, 그 뒤에 대지권 등기가 이루어졌다. 종전 소유자는 건물만 경매로 팔렸으니 땅값은 따로 돌려받아야 한다고 주장했다.
두 매수인에게 대지권 가액 상당의 부당이득을 청구한 사건이다. 수원지방법원 성남지원은 2016년 8월 12일 선고한 2016가합659 판결에서 청구를 모두 기각했다. 대지권 등기가 뒤늦었다는 사실만으로 매수인이 땅을 아무런 근거 없이 얻은 것은 아니었다.
등기 순서를 보면 종전 소유자가 아파트의 소유권이전등기와 근저당권설정등기를 한 것은 2008년이었다. 경매 매수는 2013년 3월에 이루어졌고, 대지권은 같은 해 4월 등기되었다. 종전 소유자는 바로 이 시차를 들어 매수인의 권리 취득을 다투었다.
법원은 구분건물의 전유부분과 그 건물을 소유하기 위한 대지사용권의 관계를 보았다. 전유부분에 설정된 저당권의 효력은 대지사용권을 따로 처분할 수 있다는 규약 등 특별한 사정이 없다면 그 대지사용권에도 미친다. 이런 경우 경매 매수인은 아파트를 매수하면서 종된 권리인 대지지분도 함께 취득한다는 판단이다.
이 사건에서는 대지사용권을 분리해 처분할 수 있도록 정한 규약이 있다는 등의 주장과 증명이 없었다. 그래서 매수인들이 나중에 대지지분의 등기를 넘겨받은 데에는 법률상 원인이 있었고, 종전 소유자에게 땅값을 별도로 반환할 의무가 인정되지 않았다.
다만 대지권 미등기라는 표시만 보고 모든 아파트에 토지 권리가 따라온다고 단정할 수는 없다. 이 판결은 존재하는 대지사용권과 전유부분의 관계를 판단한 사건이다. 경매를 검토한다면 대지권이 아직 등기되지 않은 이유, 실제 대지사용권의 내용, 분리처분을 허용하는 규약의 유무를 확인해야 한다. 등기가 늦었다는 사실과 토지에 관한 권리가 없다는 사실은 다르다.
