보증금을 받지 못한 세입자가 법원의 임차권등기명령에 따라 등기를 마치고 이사했는데, 얼마 뒤 그 집의 경매 소식을 들었다고 하자. 임차권등기가 첫 경매개시결정등기보다 앞서 있었다면, 임차인은 별도의 배당요구 없이 배당에 참가할 수 있다. 법원에 임차권등기명령을 신청한 날보다 등기부에 실제로 기재된 때가 중요하다.
주택 임차인은 임차권등기명령에 따른 등기를 마치면 우선변제권을 취득하거나 이미 갖춘 권리를 유지한다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항). 대법원은 첫 경매개시결정등기 전에 등기한 임차인을 민사집행법 제148조 제4호의 채권자에 준해, 배당요구를 따로 하지 않아도 배당받을 채권자로 보았다(대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결).
주택의 임차권등기가 첫 경매개시결정등기보다 늦고 다른 당연배당 사유가 없다면, 우선변제권이 있는 임차인은 배당요구 종기까지 법원에 배당을 요구해야 한다. 우선변제권을 갖췄더라도, 이 경우에 배당에 참가하려면 배당요구를 해야 한다(민사집행법 제88조 제1항 · 민사집행법 제148조 제2호). 먼저 등기한 임차인도 배당에는 참가하지만, 보증금 전액을 돌려받는다는 보장은 없다. 매각대금이 부족하면 법원이 우선순위에 따라 나눈다(민사집행법 제145조 제2항).
등기사항증명서에서 임차권등기와 첫 경매개시결정등기의 접수일과 접수번호를 대조한다. 경매가 두 차례 이상 개시됐다면, 등기부에서 가장 먼저 기재된 경매개시결정을 찾는다. 임차권등기가 늦었다면 법원 공고에서 해당 사건의 배당요구 종기를 확인할 일이다(민사집행법 제84조 제2항).
