건물주 동의를 받아 기존 세입자에게 가게를 다시 빌리고 월세를 미리 보냈다. 그런데 기존 세입자가 건물주에게 월세를 밀리자, 건물주가 내게도 월세를 달라고 했다. 이때는 송금일과 함께 전대차계약에서 정한 월세 지급일, 건물주가 내게 청구한 날을 함께 비교해야 답이 나온다. 선납 사실을 건물주에게 주장할 수 있는지가 세 날짜의 순서에 따라 달라진다.
동의 전대의 직접 의무와 한도
건물주가 전대에 동의하면 가게를 다시 빌린 전차인은 건물주와 직접 계약을 맺지 않았어도 월세를 직접 지급할 의무를 부담할 수 있다(민법 제630조 제1항). 건물주가 전차인에게 청구할 수 있는 범위는 원래 임대차와 전대차에서 각각 부담하는 의무를 넘지 못한다. 대법원은 건물주가 전차인에게 원래 세입자의 연체 월세를 청구한 사건에서, 전차인의 지급 내역을 제대로 심리하지 않은 원심판결의 관련 부분을 파기환송했다(대법원 2018. 7. 11. 선고 2018다200518 판결).
선납 · 약정 지급일 · 청구일의 순서
건물주가 동의한 전대차에서 전차인이 원래 세입자인 전대인에게 월세를 미리 냈더라도, 건물주가 그 월세를 청구하기 전에 전대차계약에서 정한 지급일이 돌아왔다면 이미 지급한 사실을 건물주에게 주장할 수 있다. 월세 지급일 이후 전대인에게 낸 경우에도 이미 낸 사실을 주장할 수 있다. 반면 선납한 뒤 약정 지급일보다 건물주의 청구가 먼저였다면, 미리 낸 사실만으로는 대항할 수 없다.
날짜별 예와 계약 · 송금 자료
예를 들어 지급일이 25일인데 20일에 전대인에게 송금했다면, 건물주가 26일에 청구한 경우에는 이미 낸 사실을 주장할 수 있다. 청구일이 22일이라면 선납만으로 이미 갚았다고 주장할 수 없다. 그 경우 얼마를 언제 낼지는 두 계약의 약정에 따라 판단할 일이다. 전대차계약서의 월세 지급일과 이체 내역을 맞춰 보고, 건물주가 어느 달 월세를 언제 청구했는지 문자나 내용증명에서 확인한다.
