먼저 결론
저당권 · 압류 · 가압류보다 앞선 최선순위 전세권은 전세권자가 배당요구를 하지 않으면 매수인이 인수하고, 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다(민사집행법 제91조 제3항 · 제4항). 배당요구를 하면 존속기간에 상관없이 소멸한다는 것이 판례다(대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 판결).
언제까지 · 어떻게
- 기한 : 법원이 첫 매각기일 이전으로 정한 배당요구의 종기까지다. 법원은 종기를 공고하고 최선순위 전세권자에게 고지한다(제84조 제1항 · 제2항).
- 방식 : 전세금의 원인과 액수를 적은 서면에 배당요구 자격을 소명하는 서면을 붙여 집행법원에 낸다(민사집행규칙 제48조).
- 철회 : 배당요구로 매수인이 인수할 부담이 바뀌므로 종기가 지나면 철회하지 못한다(민사집행법 제88조 제2항).
주택임차인 지위도 함께 있다면
전세권자의 우선변제권과 주택임대차보호법상 임차인의 우선변제권은 근거와 요건이 다른 별개 권리다. 그래서 임차인 자격으로만 배당요구하면, 전세권에 관한 배당요구로 보지 않고 최선순위 전세권은 매수인에게 인수된다(2009다40790). 전세권으로 배당받으려면 전세권자로서 배당요구한다는 취지를 배당요구서에 분명히 적는다.
반대로 전세권자로 배당요구해 전세권이 소멸해도, 등기부에 새 이해관계인이 생기기 전에 전세권설정계약과 당사자 · 목적물 · 보증금이 같은 임대차로 대항요건을 갖춘 주택임차인은 배당받지 못한 나머지 보증금에 관해 매수인에게 대항력을 주장할 수 있다(대법원 2010. 7. 26.자 2010마900 결정).
종기 전에 확인할 것
배당요구를 하면 전세금은 매각대금에서 배당순위에 따라 받고, 전세권은 소멸한다. 그래서 받지 못한 나머지는 위 주택임차인의 대항력이 없는 한 매수인에게 주장하지 못한다(민사집행법 제91조 제4항 단서). 앞 순위 채권이 있는지 「경매 배당순위」를 대조해, 배당요구 여부를 정한다.
