먼저 결론
주택 경매에서 근저당권보다 먼저 배당받는 채권에는 집행비용, 소액임차인의 보증금 중 일정액, 소유자가 사용자일 때 최종 3개월분 임금 등, 그 부동산에 부과된 상속세 · 증여세 · 종합부동산세 · 재산세 등이 있다. 순위는 법률에 따른다(민사집행법 제145조 제2항).
근저당권보다 앞서는 채권
- 집행비용 : 우선 변상받는다(민사집행법 제53조 제1항).
- 소액임차인의 보증금 중 일정액 : 다른 담보물권자보다 우선한다. 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춰야 하고(주택임대차보호법 제8조 제1항), 해당 여부는 근저당권 설정 당시 기준이다.
- 최종 3개월분 임금 · 재해보상금, 최종 3년간 퇴직급여등 : 소유자가 사용자이면 저당권 · 조세보다 우선한다. 저당권이 붙은 채 사용자가 넘겨받은 부동산은 원칙적으로 예외다(근로기준법 제38조 제2항, 근로자퇴직급여 보장법 제12조 제2항, 대법원 2004. 5. 27. 선고 2002다65905 판결).
- 그 부동산에 부과된 상속세 · 증여세 · 종합부동산세, 재산세 등 : 저당권보다 우선한다(국세기본법 제35조 제3항, 지방세기본법 제71조 제1항 제3호 · 제5항). 저당권 설정 뒤 양도 · 상속 · 증여된 부동산이면 이 국세 중 종합부동산세만 우선한다(국세기본법 제35조 제1항 제3호의2 · 제3항).
그다음 순서
- 담보권끼리는 등기 순서에 따른다(부동산등기법 제4조 제1항).
- 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위권리자보다 우선한다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항).
- 그 밖의 국세 · 지방세 : 법정기일 전에 설정된 저당권 · 전세권 · 확정일자 임차권이 앞서고, 나머지는 원칙적으로 세금이 앞선다(국세기본법 제35조 제1항, 지방세기본법 제71조 제1항).
등기 없는 소액 · 확정일자 임차인과 임금채권자는 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 배당받는다(민사집행법 제88조 제1항 · 제148조 제2호).
금액은 소액임차인 최우선변제에 있다.
