셀프등기, 해도 되나 — 직접 할 수 있는 거래와 그렇지 않은 거래

들어가며

「등기, 제가 직접 해도 되나요.」 계약서를 들고 온 분들이 자주 묻는다. 인터넷에 후기가 많고, 실제로 해낸 사람도 적지 않다.

이 글은 셀프등기가 가능한 거래와 그렇지 않은 거래를 가르는 기준을 정리한다. 등기 비용이 어떤 항목으로 이루어지는지는 등기 비용 구조 편에, 필요한 서류는 소유권이전등기 필요서류 편에 따로 정리해 두었다.

결론부터 말하면, 단순한 거래는 직접 해도 되고 복잡한 거래는 그렇지 않다. 문제는 그 「단순함」을 무엇으로 판단하느냐다.

셀프등기는 법적으로 가능한가 — 본인 신청이 원칙이다

등기는 대리인을 세우지 않고, 본인이 직접 신청할 수 있다. 법은 등기신청 방법을 방문신청과 전자신청으로 정하면서, 신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 서면을 제출하는 방식을 규정한다(부동산등기법 제24조 제1항 제1호). 대리인을 반드시 세워야 한다는 규정은 없다.

거꾸로 대리인을 세운다면 아무나 되는 것은 아니다. 등기신청의 대리는 법무사의 업무로 정해져 있고(법무사법 제2조 제1항 제4호), 법무사가 아닌 자는 그 사무를 업으로 할 수 없다(같은 법 제3조 제1항). 반복적으로 또는 대가를 받고 남의 등기를 대신 신청하는 일은 자격자의 영역이라는 뜻이다. 지인에게 부탁하는 경우에도 대리권 범위와 사고가 났을 때의 책임이 남으므로 신중해야 한다.

정리하면 선택지는 둘이다. 본인이 직접 하거나, 자격 있는 대리인에게 맡기거나다.

그런데 왜 혼자 할 수 없는 거래가 있나 — 상대방의 협력이 필요하기 때문이다

매매로 인한 소유권이전등기는, 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 매수인 혼자 서류를 들고 등기소에 가는 것이 아니라, 매도인이 자기 몫의 서류와 인감을 갖춰 주어야 신청이 성립한다.

셀프등기라고 해서 매도인 없이 되는 것이 아니라는 뜻이다. 실제로는 매도인이 등기신청 위임장에 인감을 날인해 매수인에게 넘기고, 매수인이 그 서류로 접수하는 형태가 된다. 그래서 매도인이 협조적이지 않으면 셀프등기는 시작부터 막힌다.

여기에 하나가 더 걸린다. 등기의무자의 등기필정보가 없을 때에는 등기의무자가 직접 등기소에 출석해 등기관의 확인을 받거나, 변호사 · 법무사가 본인을 확인하고 작성한 서면을 내거나, 신청서의 등기의무자 작성부분에 공증을 받아야 한다(같은 법 제51조). 셀프등기에서는 자격자대리인의 확인서면을 쓸 수 없으므로, 매도인이 등기소에 함께 가 주거나 공증을 받아야 한다.

어떤 거래는 직접 해도 되나 — 다섯 개가 모두 맞을 때다

아래 다섯을 모두 만족하면, 직접 해 볼 만하다. 하나라도 어긋나면 난도가 급격히 올라간다.

대출 항목이 사실상의 갈림길이다. 매수인이 주택담보대출을 받으면 은행의 근저당권설정등기가 소유권이전등기와 같은 날 접수되어야 하고, 은행은 대개 자신들이 지정한 법무사를 통해 그 절차를 진행한다. 실무에서 셀프등기가 무산되는 가장 흔한 이유가 이것이다.

시간도 비용이다. 직접 하려면 취득세 신고 · 납부, 국민주택채권 매입, 신청서 작성, 등기소 접수를 본인이 해야 한다. 평일 낮에 관공서를 두세 곳 다녀야 하므로, 하루 휴가가 필요하다고 보는 편이 현실적이다.

어떤 거래는 맡기는 것이 나은가 — 되돌릴 수 없는 구조일 때다

아래에 해당하면 직접 하지 않는 편이 낫다. 비용을 아끼려다 잃는 것이 훨씬 커지는 구조이기 때문이다.

• 매도인이 등기필정보를 분실한 경우 — 매도인이 등기소에 직접 출석해야 한다. 일정 조율이 어려우면 진행이 불가능하다.
• 매도인이 여러 명인 경우 — 공동상속인이 파는 경우가 대표적이다. 전원의 서류가 하나라도 어긋나면 접수되지 않는다.
• 대출이 함께 실행되는 경우 — 소유권이전과 근저당권설정의 접수 순서가 어긋나면 은행이 대출을 실행하지 않는다.
• 매도인 주소가 등기부와 다른 경우 — 등기명의인표시변경등기를 함께 신청해야 한다.
• 상속 · 신탁 · 가등기 · 가압류가 얽힌 경우 — 상속은 선행 등기가 필요한지 확인해야 하고, 신탁 · 가등기 · 가압류는 이전 자체가 막히는 것이 아니라 누가 처분권자인지와 매수인이 그 권리에 대항할 수 있는지를 먼저 따져야 한다.
• 매도인이 법인 · 미성년자 · 재외국민인 경우 — 추가 서류와 절차가 붙는다.

「되돌릴 수 있는가」로 판단하면 된다. 서류가 하나 빠져 접수가 하루 밀리는 것은 되돌릴 수 있다. 그러나 잔금을 다 치른 뒤 접수가 며칠 밀리는 사이에 매도인의 채권자가 가압류를 걸면, 그것은 되돌릴 수 없다.

직접 한다면 무엇을 해야 하나 — 이 순서로 진행한다

셀프등기를 택했다면 아래 순서로 움직인다. 순서를 바꾸면 그날 접수가 안 되는 항목이 있다.

1. 계약 후 30일 이내 — 부동산거래신고를 하고 신고필증을 받는다(직거래면 직접, 중개 시 중개사무소).
2. 잔금 1~2주 전 — 매도인에게 서류를 요청한다. 매도용 인감증명서 · 주소 변동 이력 포함 초본 · 등기필정보 · 인감도장.
3. 잔금 3일 전 — 토지대장 · 건축물대장을 떼어 등기부 표시와 일치하는지 대조한다.
4. 잔금 당일 오전 — 등기사항전부증명서를 당일자로 재발급해 새 권리가 없는지 본다.
5. 잔금 지급 직후 — 취득세를 신고 · 납부한다. 등기신청서 접수일까지 내야 한다(지방세법 제20조 제4항).
6. 같은 날 — 국민주택채권을 매입한다(즉시 매도 선택 가능).
7. 같은 날 — 등기신청서를 작성해 관할 등기소에 접수한다. 매도인의 위임장에 인감이 날인되어 있어야 한다.
8. 접수 후 — 접수증의 접수번호를 보관한다. 순위는 이 번호로 정해진다.
9. 완료 후 — 등기필정보와 등기완료통지서를 수령해 보관한다.

5번을 빠뜨리면 그 신청은 보정 대상이 되거나 각하될 수 있다(부동산등기법 제29조 제10호). 취득세는 미리 내 두어도 되지만, 접수하는 날을 넘길 수는 없다.

실패하면 무엇을 잃나 — 각하 · 순위 · 기한

등기관은 접수한 서류를 조사하다 흠을 발견하면 보정을 명한다. 보정할 수 있는 사항을 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 고치면 각하되지 않지만(부동산등기법 제29조 단서), 그 하루 안에 필요한 서류를 새로 떼어 다시 가야 한다. 지방에 사는 매도인의 인감증명서가 필요한 상황이라면 사실상 어렵다.

각하되면 그 신청의 접수는 등기 순위로 이어지지 않고, 다시 접수할 때 그날의 새 번호를 받는다. 등기의 순위는 접수한 순서로 정해지므로(같은 법 제4조), 그사이에 들어온 근저당권이나 가압류가 앞서게 된다.

세금 기한은 등기가 늦어져도 기다려 주지 않는다. 대법원은 잔금을 다 치러 소유권 취득의 실질적 요건을 갖췄다면 등기를 하지 않았더라도 취득세 납세의무가 성립한다고 보았다(대법원 2019. 3. 14. 선고 2018두64221 판결). 셀프로 하든 맡기든, 세금과 등기 기한은 잔금일부터 똑같이 흐른다.

정리 — 셀프등기 판단은 이 한 줄로 한다

셀프등기는 「할 수 있느냐」의 문제가 아니라 「그날 하루 안에 끝낼 수 있느냐」의 문제다. 매도인이 한 명이고, 등기필정보가 있고, 주소가 맞고, 대출이 없다면 해 볼 만하다. 그중 하나라도 어긋나면 맡기는 편이 결과적으로 싸다.

거래를 앞두고 있다면 아래 넷을 계약 단계에서 확인하면 된다.

1. 매도인이 몇 명인가 — 두 명 이상이면 난도가 올라간다.
2. 등기필정보를 갖고 있는가 — 없으면 매도인이 등기소에 함께 가야 한다.
3. 등기부 주소와 현재 주소가 같은가 — 다르면 표시변경등기가 붙는다.
4. 대출을 받는가 — 받는다면 은행 절차와 맞물린다.

등기부를 읽는 법은 등기부등본 보는 법, 절차 전체의 기한은 소유권이전등기 절차 편에 정리해 두었다. 판단이 서지 않으면 계약서를 들고 한 번 물어보는 것으로 충분하다.

아끼는 것은 법무사 보수이고, 잃는 것은 순위다. 그 둘의 크기를 비교하면 답이 나온다.

자주 묻는 질문