소유권이전등기 절차 — 잔금 치른 날부터 60일, 시계는 그때 돌기 시작한다

들어가며

부동산 매매에서 가장 많이 받는 질문이, 언제까지 등기를 해야 하느냐는 것이다. 계약서를 쓴 날부터 세는 줄 아는 경우가 많은데, 법이 정한 기산점은 그것이 아니다.

이 글은 매매로 집을 살 때 계약부터 등기 완료까지 무엇이 어떤 순서로 일어나는지, 각 단계의 기한은 언제부터 세는지를 정리한다. 등기가 왜 필요한지는 부동산등기란 무엇인가, 등기부를 읽는 방법은 등기부등본 보는 법 편에서 다뤘다.

실무에서 사고가 가장 자주 나는 대목을 미리 말해 둔다. 잔금을 치르고 등기를 미루는 그 며칠이다. 그 사이에 벌어진 일은 되돌리기가 대단히 어렵다.

소유권이전등기 절차의 기한은 언제부터 세나 — 잔금을 다 치른 날부터 60일이다

부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 사람은 반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청해야 한다(부동산등기 특별조치법 제2조 제1항 제1호). 매매처럼 양쪽이 서로 채무를 지는 계약에서 반대급부의 이행이 완료된 날은 곧 잔금을 모두 지급한 날이다.

증여처럼 한쪽만 채무를 지는 계약이라면 기산점이 다르다. 그때는 계약의 효력이 발생한 날부터 60일을 센다(같은 항 제2호). 계약이 취소되거나 해제되거나 무효인 경우에는 이 의무가 없다(같은 항 단서).

기산점을 잘못 잡으면 기한 전체가 어긋난다. 계약일부터 60일로 계산하다가, 잔금이 늦어져 실제로는 아직 시작도 안 한 기간을 다 써 버렸다고 오해하는 경우가 있다. 반대로 잔금을 치른 뒤 몇 달을 흘려보내고 계약일 기준으로는 아직 여유가 있다고 생각하는 경우도 있다. 세는 시작점은 하나다.

60일 기산, 이 순서로 센다

1. 잔금을 모두 지급한 날을 찾는다. 계약금 · 중도금이 아니라 마지막 대금이 건너간 날이다.
2. 그날은 세지 않고 다음 날부터 1일로 센다. 기간의 첫날은 산입하지 않는 것이 원칙이다(민법 제157조).
3. 60일째 되는 날이 기한이다. 그날이 토요일 · 공휴일이면 그다음 근무일로 밀린다(민법 제161조).
4. 등기소 접수 시각까지 고려한다. 마지막 날 오후 늦게 가면 그날 접수가 안 될 수 있으므로, 실무에서는 최소 사흘의 여유를 둔다.

계약을 하고 나면 무엇부터 하나 — 30일 이내 부동산거래신고다

부동산 매매계약을 체결하면 거래당사자는 계약 체결일부터 30일 이내에 실제 거래가격 등을 시장 · 군수 또는 구청장에게 신고해야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항). 공인중개사가 거래계약서를 작성 · 교부했다면 그 개업공인중개사가 신고한다(같은 조 제3항).

이 신고는 단순한 행정 절차가 아니라, 등기와 바로 이어진다. 신고를 마치고 신고필증을 발급받으면 부동산등기 특별조치법 제3조 제1항의 검인을 받은 것으로 본다(같은 조 제6항). 원래 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청하려면 계약서에 시장 · 군수의 검인을 받아 등기소에 제출해야 하는데, 실거래 신고로 그 절차가 갈음되는 것이다.

그래서 등기 서류에 「부동산거래계약 신고필증」이 반드시 들어간다. 중개사를 통해 거래했다면 중개사무소에서 받고, 직거래라면 당사자가 직접 신고해 발급받는다. 이것이 없으면 등기신청이 접수되지 않는다.

잔금일에는 무슨 일이 벌어지나 — 서류 · 세금 · 접수가 한자리에서 끝난다

잔금일은 돈과 서류와 등기신청이 한 번에 맞물리는 날이다. 매수인이 잔금을 건네고, 매도인이 등기에 필요한 서류를 넘기고, 그 서류로 그날 등기소에 신청서를 접수한다. 순서가 조금이라도 어긋나면 한쪽이 위험을 떠안는다.

세금이 여기에 함께 걸린다. 취득세는 취득한 날부터 60일 이내에 신고 · 납부하는 것이 원칙이고, 그보다 먼저 등기하려면 늦어도 등기신청서를 접수하는 날까지 내야 한다(지방세법 제20조 제1항 · 제4항). 미리 납부해 두어도 되지만, 접수일을 넘길 수는 없다. 취득세를 내지 않은 신청은 보정 대상이 되거나 각하될 수 있다(부동산등기법 제29조 제10호).

잔금일 하루의 순서를 정리하면 이렇다.

늦어도 6번 전에 5번이 끝나 있어야 한다. 납부 정보가 없으면 보정이나 각하로 이어지므로, 실무에서는 잔금 · 세금 · 접수를 하루 안에 끝낸다.

등기소에서는 어떻게 처리되나 — 접수 · 조사 · 기입 · 완료통지 순이다

등기신청은 등기소에 직접 가는 방문신청과, 전산으로 정보를 보내는 전자신청 두 가지로 한다(부동산등기법 제24조 제1항). 방문신청은 신청인이나 대리인이 등기소에 출석해 서면을 제출하는 방식이고, 대리인이 변호사나 법무사인 경우에는 그 사무원이 출석해 제출할 수 있다(같은 항 제1호 단서).

접수되면 등기관이 서류를 조사하고, 문제가 없으면 등기기록에 기입한다. 등기가 완료되면 등기필정보와 등기완료통지서가 나온다. 접수부터 완료까지는 통상 며칠이 걸리고, 등기소의 사건 적체와 보정 여부에 따라 달라진다.

중요한 것은 순위가 접수 시점에 확정된다는 점이다. 등기한 권리의 순위는 등기한 순서를 따르고, 다른 구 사이에서는 접수번호로 정해진다(같은 법 제4조). 등기가 완료된 날이 아니라 접수한 날의 번호가 순위를 만든다. 다만 그 신청이 각하되면 그 접수는 순위로 이어지지 않는다. 신청이 받아들여져 등기가 이루어졌을 때, 그날 이후에 들어온 다른 권리보다 앞선다.

조사 과정에서 흠이 발견되면 등기관이 보정을 명한다. 보정할 수 있는 사항을 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 고치면 각하되지 않는다(같은 법 제29조 단서). 보정 기간이 사실상 하루이므로, 서류는 접수 전에 맞춰 두어야 한다.

등기를 미루면 무엇을 잃나 — 과태료, 그리고 먼저 등기한 사람에게 밀린다

등기권리자가 상당한 사유 없이 60일의 등기신청 의무를 게을리하면 과태료가 부과된다(부동산등기 특별조치법 제11조 제1항). 과태료 금액은 해태 기간과 사유, 부동산 가액을 참작해 정해진다(같은 조 제2항). 오래 미룰수록 무거워지는 구조다.

과태료보다 무거운 것은 권리를 잃는 결과다. 매도인이 같은 부동산을 다른 사람에게 다시 팔고 그 사람이 먼저 등기를 마치면, 뒤늦게 등기하려던 사람은 소유권을 얻지 못한다. 이중매매라고 해서 무조건 무효가 되는 것도 아니다. 대법원은 제2매수인의 계약이 공서양속에 반해 무효가 되려면 그가 매도인의 배임행위에 적극 가담하는 등 권리취득의 좌절을 정당화할 책임귀속사유가 있어야 하고, 단지 앞선 매매를 알고 있었다는 것만으로는 부족하다고 판단했다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다23283 판결).

즉 「먼저 계약한 사람」이 아니라 「먼저 등기한 사람」이 소유자가 되는 구조가 그대로 유지된다. 매도인을 형사고소해 배임죄로 처벌받게 하더라도, 이미 이전된 소유권이 그것만으로 회복되지는 않는다.

가압류에서도 결과는 같다. 잔금을 다 치른 뒤 등기를 미루는 사이에 매도인의 채권자가 그 부동산을 가압류하면, 매수인은 그 가압류를 떠안은 상태로 등기를 받게 된다.

실무에서 자주 막히는 지점은 어디인가 — 주소 · 대출 · 대장

사무소에서 소유권이전등기가 예정대로 접수되지 못하는 사유는 대체로 정해져 있다. 아래 넷을 잔금일 전에 확인해 두면 대부분 피할 수 있다.

주소 문제는 특히 잔금일 아침에 드러난다. 매도인이 그동안 여러 번 이사했다면 등기부 주소와 현재 주소를 이어 주는 초본이 필요하고, 초본을 떼러 다녀오는 사이 그날 접수가 어려워질 수 있다. 서류 목록을 넘길 때 「주소 변동 이력 전부 포함」이라고 못 박아 두는 이유가 이것이다.

정리 — 계약부터 등기완료까지 한눈에

소유권이전등기 절차는 세 개의 기한으로 요약된다. 계약일부터 30일 안에 거래신고, 잔금일부터 60일 안에 등기신청, 등기신청서 접수일까지 취득세 납부. 이 셋만 어긋나지 않으면 나머지는 서류 문제다.

지금 매매를 앞두고 있다면 다음을 확인하면 된다.

1. 잔금일이 언제인지 — 여기서 60일이 시작된다.
2. 거래신고가 되었는지 — 신고필증이 있어야 등기가 접수된다.
3. 매도인 서류 세 가지 — 등기필정보 · 매도용 인감증명서 · 주소 변동 이력이 포함된 초본.
4. 취득세 납부 시점 — 접수일까지 내야 한다.

집을 사면서 대출을 함께 받는다면 근저당권 설정이 같은 날 접수되는 구조를 이해해 두는 편이 낫고, 가족 사이의 이전이라면 증여등기로 갈 때의 세금 차이를 먼저 확인해야 한다.

잔금을 치른 날 시계가 돌기 시작한다. 그날 접수하는 것이 가장 안전하고, 가장 싸다.

자주 묻는 질문