등기권리증을 잃어버렸다면 — 재발급은 안 되지만 등기는 된다

들어가며

「이사 다니다가 없어진 것 같은데, 집을 못 파는 건 아니죠.」 상담실에서 이 질문을 받을 때마다 먼저 안심시켜 드린다. 등기권리증이 없어도 집은 팔 수 있다.

이 글은 등기권리증(등기필정보)을 분실했을 때 어떤 방법으로 등기를 진행하는지, 각 방법이 어떻게 다른지를 정리한다. 등기에 필요한 서류 전체는 소유권이전등기 필요서류 편에 정리해 두었다.

다만 하나는 분명히 알고 계셔야 한다. 재발급은 되지 않는다. 없어진 그 문서를 다시 만들어 주는 제도가 없고, 대신 「본인이 맞다」는 것을 다른 방법으로 증명하게 된다.

등기권리증과 등기필정보는 다른 것인가 — 이름이 바뀐 같은 역할이다

등기관이 새로운 권리에 관한 등기를 마치면, 등기필정보를 작성해 등기권리자에게 통지한다(부동산등기법 제50조 제1항). 예전 종이 등기부 시절에는 등기필증에 도장을 찍어 돌려주었고 이를 등기권리증 · 집문서라고 불렀다. 전산화된 뒤에는 일련번호와 비밀번호가 적힌 등기필정보통지서가 그 역할을 한다.

하는 일은 같다. 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 등기를 신청할 때, 등기의무자가 통지받았던 등기필정보를 등기소에 제공해야 한다(같은 조 제2항). 「이 부동산의 등기를 받았던 그 사람이 맞다」는 것을 확인하는 자료다.

그래서 이것은 권리증서가 아니다. 등기권리증을 갖고 있다고 소유자가 되는 것도, 잃어버렸다고 소유권을 잃는 것도 아니다. 소유자는 등기부에 기재된 사람이고, 등기필정보는 그 사람이 등기를 신청할 때 본인임을 확인하는 수단일 뿐이다.

잃어버리면 재발급되나 — 되지 않는다, 대신 세 가지 길이 있다

등기필정보는 재발급되지 않는다. 대신 법이 대체 방법을 정해 두었다. 등기의무자의 등기필정보가 없을 때에는 등기의무자가 등기소에 출석해 등기관으로부터 본인임을 확인받아야 하고, 다만 자격자대리인이 위임받았음을 확인한 경우나 신청서의 등기의무자 작성부분에 공증을 받은 경우에는 출석하지 않아도 된다(부동산등기법 제51조).

등기관이 확인할 때에는 주민등록증 · 외국인등록증 · 국내거소신고증 · 여권 또는 운전면허증으로 본인 여부를 확인하고 조서를 작성하며, 그 신분증 사본을 조서에 붙인다(부동산등기규칙 제111조 제1항). 자격자대리인이 확인서면을 작성해 제출하는 경우에도 같은 방식으로 본인을 확인한다(같은 조 제2항 · 제3항).

등기소 확인과 확인서면은 본인을 직접 마주 보고 신분을 확인하는 절차다. 공증은 공증인 앞에서 이루어지고, 해외에서 작성한 서류라면 영사확인이나 아포스티유가 필요한지를 따로 따진다. 어느 쪽이든 서류만 보내서 끝나지는 않는다.

확인서면은 어떻게 만들어지나 — 사람을 직접 보고 쓴다

실무에서 가장 많이 쓰는 방법은 자격자대리인의 확인서면이고, 매도인이 등기소까지 가지 않아도 된다. 잔금일 현장에서 바로 처리할 수 있기 때문이다.

작성은 간단하지 않다. 법무사가 매도인을 직접 만나 신분증 원본으로 본인을 확인하고, 얼굴과 신분증을 대조하며, 특기사항란에 면담한 일시와 장소 · 확인 방법을 적는다. 사무원이 대신 만나서는 안 되고, 사본이나 사진으로 갈음할 수도 없다.

이 확인은 대리인이 자기 책임으로 하는 일이다. 확인을 소홀히 해 위조된 서류로 등기가 넘어가면 그 책임이 대리인에게 돌아온다. 그래서 매도인이 「바쁘니 서류만 놓고 가겠다」고 해도 응할 수 없다.

절차가 번거롭게 느껴질 수 있지만, 이 번거로움이 남의 집을 함부로 넘길 수 없게 막는 장치다. 등기필정보가 없다는 것은 그 확인 장치 하나가 빠졌다는 뜻이기 때문이다.

아직 받지 않은 경우도 있나 — 3개월이 지나면 아예 작성되지 않는다

등기필정보통지서를 3개월 안에 받아 가지 않은 경우는 분실과 사정이 다르다. 등기는 마쳐졌는데 통지서를 찾아가지 않은 것이고, 이때는 잃어버린 것이 아니라 애초에 손에 들어오지 않은 상태가 된다.

법은 등기필정보를 작성 · 통지할 필요가 없는 경우를 정해 두었는데, 그중에 전산으로 통지받을 사람이 수신 가능한 때부터 3개월 이내에 수신하지 않은 경우와 통지서를 수령할 사람이 등기를 마친 때부터 3개월 이내에 수령하지 않은 경우가 들어 있다(부동산등기규칙 제109조 제2항 제1호 · 제2호).

3개월이 지나면 등기관은 더 이상 작성하거나 통지할 의무를 지지 않는다. 이 경우에도 해결책은 같다. 나중에 그 부동산을 처분할 때 앞서 본 세 가지 방법 중 하나로 본인 확인을 거치면 된다.

상속으로 받은 부동산에서도 비슷한 일이 생긴다. 돌아가신 분이 등기필증을 어디에 두었는지 알 수 없는 경우다. 상속등기는 상속인이 단독으로 신청하므로 등기필정보가 필요하지 않고(부동산등기법 제23조 제3항), 상속등기를 마치면 상속인 앞으로 새 등기필정보가 나온다. 절차와 비용은 상속등기 비용 편에 정리해 두었다.

유출된 것 같으면 무엇을 하나 — 실효신고를 한다

분실보다 위험한 것은, 남이 그 정보를 알게 되는 유출이다. 누군가에게 등기필정보를 보여줬거나 사진이 찍힌 것 같다면, 그대로 두지 않는 편이 낫다.

등기명의인이나 그 상속인 · 포괄승계인은 등기필정보의 실효신고를 할 수 있다(부동산등기규칙 제110조 제1항). 전산으로 신고정보를 제공하거나 서면을 제출하는 방법이 있고(같은 조 제2항), 대법원예규가 정한 본인확인절차를 거쳐야 한다(같은 조 제3항). 대리인이 서면으로 신고할 때에는 본인의 인감증명을 붙여야 한다(같은 조 제4항).

신고가 있으면 등기관이 해당 등기필정보를 실효시키는 조치를 한다(같은 조 제5항). 실효된 뒤에는 그 정보로 등기를 신청할 수 없다. 대신 본인이 등기할 때에는 분실한 경우와 같은 절차를 거치면 된다.

실무에서 자주 막히는 지점은 어디인가

사무소에서 등기필정보 문제로 일정이 어그러지는 경우는 대체로 아래와 같다.

가장 흔한 것이 첫 줄이다. 계약할 때는 아무도 묻지 않다가, 잔금일 아침에 「그거 어디 뒀더라」가 시작된다. 계약서에 도장을 찍는 자리에서 한 번 물어보는 것으로 대부분 예방된다.

등기필증이 왜 중요하게 다뤄지는지는 판례에서도 드러난다. 대법원은 어느 임야의 소유권 다툼에서, 등기명의자가 아닌 사람이 그 등기필증을 오랫동안 소지해 온 사정 등을 근거로 등기의 권리추정력이 깨졌다고 판단했다(대법원 2005. 9. 29. 선고 2003다40651 판결). 등기필정보는 소유권 자체는 아니지만, 권리관계를 보여주는 자료로 다뤄진다.

정리 — 잃어버렸다면 이 순서로 확인한다

등기권리증 분실은 사고가 아니라, 절차가 하나 늘어나는 일이다. 재발급은 없지만 등기는 되고, 본인이 나오기만 하면 해결된다.

1. 정말 없는지 다시 찾아본다 — 등기 완료 후 받은 봉투 · 계약서철 · 금고를 확인한다.
2. 3개월 미수령이 아닌지 확인한다 — 최근에 등기한 부동산이라면 아직 등기소에 있을 수 있다.
3. 매도 일정을 확인한다 — 잔금일 전에 본인 확인 절차를 잡아야 한다.
4. 방법을 고른다 — 등기소 출석 확인 · 자격자대리인 확인서면 · 신청서 공증 가운데 사정에 맞는 것을 고른다.
5. 유출이 의심되면 실효신고를 한다 — 분실과 유출은 대응이 다르다.

집을 팔 계획이 없더라도 한 번은 확인해 두시는 편이 낫다. 급하게 처분해야 할 때 없는 것을 알게 되면, 그때는 선택지가 줄어든다.

자주 묻는 질문