소유권보존등기 — 새로 지은 건물의 첫 등기

들어가며

「집을 다 지었는데 등기부가 없다고 합니다.」 신축 건물을 처음 등기하려는 분들이 자주 하는 말이다. 없는 것이 맞는데, 등기부는 그 부동산에 처음 등기를 할 때 비로소 만들어진다.

이 글은 소유권보존등기가 무엇이고 누가 언제 신청하는지를 정리한다. 등기 자체의 의미는 부동산등기란 무엇인가, 등기부의 구조는 등기부등본 보는 법 편에 정리해 두었다.

미리 하나만 짚어 둔다. 보존등기를 하지 않았다고 해서 그 건물이 내 것이 아닌 것은 아니다. 다만 팔거나 담보로 넣을 수 없을 뿐이다.

소유권보존등기는 무엇인가 — 등기부를 처음 만드는 등기다

소유권보존등기는 아직 등기되지 않은 토지나 건물에 대해, 최초로 하는 소유권 등기다. 이 등기가 되면서 그 부동산의 등기기록이 새로 만들어지고, 표제부와 갑구가 채워진다.

다른 등기와 구별되는 특징이 하나 있는데, 원인란이 비어 있다는 점이다. 등기관이 소유권보존등기를 할 때에는 등기원인과 그 연월일을 기록하지 않는다(부동산등기법 제64조). 매매나 상속처럼 권리가 남에게서 넘어온 것이 아니라, 원래부터 그 사람의 것이었음을 처음 적는 등기이기 때문이다.

그래서 등기부 갑구 1번에는 「소유권보존」이라고만 적혀 있고 원인란이 비어 있다. 등기부를 볼 때 이 줄이 그 부동산 권리관계의 출발점이 된다.

누가 신청할 수 있나 — 네 부류로 정해져 있다

아무나 보존등기를 신청할 수 있는 것이 아니라, 법이 신청인을 네 부류로 한정한다(부동산등기법 제65조).

가장 흔한 경우가 첫째 줄이다. 건물을 신축하면 사용승인을 받아 건축물대장이 작성되고, 그 대장에 최초 소유자로 등록된 사람이 보존등기를 신청한다. 통상적인 신축 건물에서는 건축물대장이 등기의 출발점이 된다. 다만 대장이 유일한 길은 아니다. 확정판결 · 수용 · 시장 등의 확인으로도 보존등기를 할 수 있고, 법원 촉탁에 따른 직권 보존등기도 있다.

네 번째 줄은 건물에만 적용되는데, 오래된 무허가 건물이나 대장 정리가 안 된 건물에서 쓰이는 길이다.

왜 단독으로 신청하나 — 상대방이 없기 때문이다

일반적인 등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하지만, 소유권보존등기는 등기명의인이 될 사람이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제2항). 소유권보존등기의 말소등기도 마찬가지로 단독 신청이다.

이유는 간단한데, 권리를 넘겨주는 상대방이 없기 때문이다. 매매라면 파는 사람이 있고 사는 사람이 있지만, 보존등기는 원래 자기 것이던 권리를 처음 적는 것이라 협력할 상대가 존재하지 않는다.

그래서 매도인의 등기필정보나 인감증명서 같은 서류가 필요 없다. 대신 대장과 본인 확인 서류가 중심이 된다. 소유권이전등기에 필요한 서류와는 구성이 다르다는 점을 알아 두면 된다. 이전등기 서류는 소유권이전등기 필요서류 편에 정리해 두었다.

건물을 지으면 소유권은 언제 생기나 — 등기 전에 이미 생긴다

여기가 개념적으로 헷갈리는 대목이다. 건물이 독립한 부동산이라고 할 만큼 완성되면, 자기 비용과 노력으로 그 건물을 지은 사람이 소유권을 원시취득한다. 등기를 해야 비로소 생기는 것이 아니다. 다만 도급으로 지은 경우에는 도급계약의 내용과 특약에 따라 누가 원시취득하는지가 달라질 수 있다.

민법도 이를 전제한다. 상속 · 공용징수 · 판결 · 경매, 그 밖에 법률의 규정에 의한 물권 취득은 등기를 요하지 않는다. 다만 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다(민법 제187조). 신축 건물의 원시취득도 같은 구조로 다뤄진다.

대법원도 집합건물 사건에서 같은 취지를 밝혔다. 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상 · 이용상 독립성을 갖추었으며 구분행위가 있으면, 집합건축물대장에 등록되거나 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에 구분소유가 성립한다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결).

정리하면 이렇다. 소유권은 건물이 완성된 때 생기고, 보존등기는 그 사실을 등기부에 처음 적어 공시하는 절차다. 다만 등기하지 않으면 팔 수도, 담보로 넣을 수도 없다.

미등기 건물을 사고팔면 어떻게 되나 — 60일 안에 보존등기를 해야 한다

미등기 부동산을 매매하는 경우가 실제로 있는데, 이때도 기한이 정해져 있다. 소유권보존등기가 되어 있지 아니한 부동산에 대하여 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 60일 이내에 소유권보존등기를 신청해야 한다(부동산등기 특별조치법 제2조 제5항).

기산점이 둘로 나뉜다. 보존등기를 신청할 수 있는데도 하지 않은 채 계약을 체결했다면 그 계약을 체결한 날부터, 계약을 체결한 뒤에 보존등기를 신청할 수 있게 되었다면 신청할 수 있게 된 날부터 60일이다(같은 항 제1호 · 제2호).

즉 미등기 건물을 파는 사람은, 먼저 자기 앞으로 보존등기를 마쳐야 한다. 등기부가 없으면 이전등기를 할 수 없기 때문이다. 이 순서를 모르고 잔금 일정을 잡았다가 일정이 통째로 밀리는 경우가 실무에서 나온다.

미등기인데 경매가 들어오면 — 등기관이 직권으로 만든다

미등기 부동산에 채권자가 강제경매나 가압류를 신청하는 경우가 있는데, 이때는 등기부가 없어도 절차가 진행된다.

등기관이 미등기부동산에 대하여 법원의 촉탁에 따라 소유권의 처분제한 등기를 할 때에는 직권으로 소유권보존등기를 하고, 처분제한의 등기를 명하는 재판에 따라 소유권의 등기를 한다는 뜻을 기록한다(부동산등기법 제66조 제1항). 이 경우 건물이라면 제65조의 신청인 제한을 적용하지 않는다(같은 조 제2항).

여기에 단서가 붙어 있다. 그 건물이 건축법상 사용승인을 받아야 할 건물인데 받지 않았다면 그 사실을 표제부에 기록해야 한다(같은 항 단서). 나중에 사용승인이 이루어지면 소유권의 등기명의인은 1개월 이내에 그 기록의 말소등기를 신청해야 한다(같은 조 제3항).

등기부 표제부에 「사용승인 없음」 취지의 기록이 있는 건물을 만나면 그 경위를 확인해야 한다. 그 기록이 직접 말해 주는 것은 직권 보존등기 당시 사용승인을 받지 않았다는 사실이다. 그 뒤에 사용승인을 받았을 수도 있으므로, 현재 사용승인 여부와 위반건축물 등재 여부를 따로 확인한다.

실무에서 막히는 지점은 어디인가

사무소에서 보존등기가 예정대로 되지 않는 사유는 대체로 아래와 같다.

대장 소유자와 실제 건축주가 다른 경우가 가장 어렵다. 등기관은 대장을 기준으로 판단하므로, 실제로 자기 비용으로 지었더라도 대장에 다른 사람이 최초 소유자로 올라 있으면 그 사람이 신청인이 된다. 이 다툼은 결국 소송으로 소유권을 증명해야 풀린다.

원시취득에도 취득세가 붙는다는 점도 놓치기 쉽다. 새로 지은 건물이라 거래가 없었으니 세금도 없다고 생각하는 경우가 있는데, 그렇지 않다. 등기 비용의 구조는 등기 비용 편에 정리해 두었다.

정리 — 보존등기는 이 순서로 진행한다

소유권보존등기는 소유권을 만드는 등기가 아니라, 이미 생긴 소유권을 처음 적는 등기다. 순서만 알면 어렵지 않다.

1. 건축물대장을 확인한다 — 통상적인 신축 건물은 사용승인과 대장 작성에서 출발한다.
2. 대장의 최초 소유자가 누구인지 본다 — 신청인이 여기서 정해진다.
3. 상속이 있었다면 상속인을 확정한다 — 포괄승계인도 신청할 수 있다.
4. 취득세를 신고 · 납부한다 — 취득일부터 60일 이내에 내되, 그 전에 등기하면 접수일까지 낸다.
5. 단독으로 신청한다 — 상대방 서류는 필요 없다.
6. 완료 후 등기필정보를 수령한다 — 이후 처분에 쓰인다.

미등기 상태를 오래 두면, 상속이 겹치고 대장 정리도 까다로워진다. 지어 놓고 미룬 등기가 다음 세대의 일이 되는 경우를 실무에서 자주 본다.

자주 묻는 질문