일부보증이나 미가입 예외가 적용되지 않는 보증 가입 대상 주택에서 사용검사 전에 세입자를 모집하면, 모집일부터 검사일까지는 전체 보증금에서 검사 이후 납부분을 뺀 금액이 보증대상이다(민간임대주택에 관한 특별법 제49조 제2항). 법정 요건을 모두 갖춘 일부보증과 보증에 가입하지 않을 수 있는 예외는 따로 정해져 있다(민간임대주택에 관한 특별법 제49조 제3항·제7항).
일부보증과 미가입 예외가 없다면, 계약서의 납부 일정과 실제 사용검사일을 맞춰 검사 이후에 내는 금액을 구분한다. 전체 보증금이 1억 원이고 검사 전에 계약금 1천만 원과 중도금 2천만 원, 검사 뒤 잔금 7천만 원을 내는 일정이라면, 이 조건에서 모집일부터 검사일까지의 보증대상액은 3천만 원이다.
민간건설임대주택에서 사용검사 등 신청보다 먼저 임차인을 모집한다면, 법정 미가입 예외가 없는 임대사업자는 모집일 이전까지 보증에 가입해야 한다(민간임대주택에 관한 특별법 제49조 제4항 제1호). 계약 전에는 계약금과 중도금의 납부일을 확인하고, 사업자에게 검사 전 보증서를 보여 달라고 요청해 보자. 대상 주택과 보증금액을 납부 일정과 대조한다. 일부보증이나 미가입 예외를 적용했다고 하면, 그 근거와 관련 동의서나 대체보증 자료를 요청해 확인할 수 있다.
검사 뒤에도 일부보증이나 미가입 예외가 없다면 보증금 전액이 보증대상이다. 예시에서 검사 전 보증서의 3천만 원만으로는 검사 후에 내는 잔금 7천만 원이 보증에 포함됐는지 알 수 없다. 검사 이후 적용되는 보증서의 금액과 개시일을 살펴보고, 잔금 납부일이 바뀌었다면 변경 약정과 실제 검사일을 가지고 보증회사에 적용 금액을 확인해 보자.
