새 상가를 빌렸지만 열쇠를 받지 못했다. 계약이 유효하게 성립했다면 월세 지급의무는 생긴다. 다만 임대인이 점포를 넘겨주지도, 넘겨줄 준비를 갖춰 그 사실을 알리지도 않아 임차인이 상가를 전혀 쓸 수 없었다면 그 기간의 월세 지급을 거절할 수 있다.
대법원 2024. 9. 13. 선고 2024다256116 판결의 사례다. 임대인들은 보증금 잔금을 내면 입주지원센터에서 열쇠를 받을 수 있다고 중개사를 통해 알렸다고 주장했다. 대법원은 열쇠가 센터에 보관돼 있었어도, 중개사가 그 내용을 임차인에게 전달했다는 증거는 없다고 봤다. 또 임대인들은 점포를 넘기기 전에 담보로 제공한다는 특약 없이 제3자에게 근저당권을 설정했다. 그 결과 임차인은 그 근저당권자에게 대항력이나 우선변제권을 주장할 수 없었다. 대법원은 두 사정을 근거로 적법한 인도 제공이 없다고 보고, 월세 청구를 받아들이지 않은 원심의 결론을 유지했다.
민법 제618조와 제623조에 따르면 임차인은 차임을 지급하고 임대인은 목적물을 넘겨 사용에 필요한 상태를 유지할 의무를 진다. 상가 임대인이 실제로 인도하지 않았더라도, 임차인이 상가를 넘겨받을 수 있도록 적법하게 이행을 제공했고 그 상태가 계속됐다면 미인도만으로 월세 지급을 거절할 수 없다. 임대인은 계약 당시의 권리관계와 계약 내용에 따라 임차인이 확보할 수 있는 대항력과 우선변제권의 취득을 방해해서는 안 된다.
계약서에서 월세 시작일과 잔금일을 확인하고, 열쇠 수령 안내가 임차인에게 실제로 도착했는지 살핀다. 인도 전 담보를 허용하는 약정이 있는지, 등기사항증명서의 근저당권 설정일이 계약일이나 인도 예정일과 어떻게 맞물리는지도 대조할 일이다.
