임대 건물에 저당권을 설정했다고 해서 그때부터 생기는 임대료가 언제나 저당권의 효력에 들어갈까. 민법 제359조는 저당부동산에 대한 압류가 있은 뒤 설정자가 수취한 과실이나 수취할 수 있는 과실에 효력이 미친다고 정한다. 저당권 설정일과 압류 시점을 구별해서 확인해야 한다.
이미 받은 과실만이 대상인 것도 아니다. 조문은 받을 수 있는 과실도 함께 정하므로 실제 입금내역만 볼 것이 아니라 어느 기간의 수익이 발생했고 누가 받을 권리가 있는지도 살펴야 한다. 반대로 압류 전의 수입까지 모두 같은 기준으로 담보 범위에 넣거나, 부동산에서 돈이 나왔다는 사실만으로 그 귀속을 확정해서는 곤란하다.
제삼취득자가 있다면 통지 문제도 생긴다. 제359조 단서는 부동산의 소유권 · 지상권 · 전세권을 취득한 제삼자에게 압류 사실을 통지한 뒤가 아니면 위 효력으로 대항하지 못하도록 한다. 압류가 있었다는 사실과 그 사실을 해당 제삼자에게 통지했다는 사실은 각각 확인해야 한다. 등기만 보았으니 통지도 된 것으로 처리할 일은 아니다.
가상의 사례로, 저당권이 설정된 건물의 소유권이 다른 사람에게 넘어간 뒤 압류가 이루어지고 임대료 수취가 계속됐다고 하자. 저당권자는 등기와 압류 자료뿐 아니라 제삼취득자에 대한 통지 내역, 수익의 발생 · 수취 시점을 대조한다. 임대료를 받는 사람의 지위와 어느 기간의 돈인지가 나뉘어야 압류 후 과실에 관한 검토도 가능해진다.
저당권과 소유권 등 권리변동 자료, 압류기록, 임대차계약과 수익 내역, 압류 사실의 통지 및 도달 관련 자료를 준비한다. 권리자료는 설정자와 제삼취득자의 지위를, 압류와 수익 자료는 과실 효력의 시간적 범위를, 통지는 제삼자에게 대항할 요건을 확인하기 위한 것이다. 이 규정을 강제관리인의 수익 수령 권한과 같은 절차로 보지 말고, 실제로 어떤 권리와 어떤 집행에 따라 수익 처리를 요구하는지 구분해 기록한다.
