먼저 결론
채무자가 세입자이면 채권자는 임대인을 제3채무자로 하여 임차보증금반환채권을 압류할 수 있다(민사집행법 제223조). 주택 소액임차인이 우선변제를 받을 수 있는 금액은 압류하지 못하고(민사집행법 제246조 제1항 제6호), 임대인은 임대차가 끝나 집을 돌려받을 때까지 생긴 연체차임 등을 빼고 남은 금액을 지급한다(대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다65881 판결).
압류할 수 있는 범위
- 주택 : 지역별 최우선변제 금액은 「소액임차인 최우선변제」에서 다뤘고, 압류에서 빠지는 금액은 압류명령 별지 기재로 확인한다.
- 상가 : 제246조 제1항 제6호는 주택임대차보호법상 금액만 정하므로, 상가 임차보증금은 이 호로 보호되지 않는다.
- 공제 : 임대차와 별도 약정으로 생긴 채무는 보증금에서 당연히 공제되지 않는다(2012다65881 판결).
언제 · 어떻게 받나
- 효력 : 압류명령이 임대인에게 송달된 때 효력이 생기고, 임대인은 세입자에게 보증금을 지급하지 못한다(민사집행법 제227조 제1항 · 제3항).
- 반환 시기 : 임대차 중에 받은 전부명령도 임대인의 채권을 뺀 잔액에 효력이 있다. 보증금 반환과 집 반환의 동시이행 관계는 전부된 뒤에도 남아, 임대인은 세입자가 집을 돌려줄 때까지 지급을 거절할 수 있다(대법원 1989. 10. 27. 선고 89다카4298 판결 · 옛 민사소송법 시절).
- 집이 팔리면 : 대항요건을 갖춘 주택의 보증금반환채권이 가압류된 뒤 집이 양도된 사안에서, 대법원은 양수인이 제3채무자 지위를 승계하고 가압류권자는 양수인에게만 가압류를 주장할 수 있다고 보았다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결).
현금화는 앞 글의 추심명령 · 전부명령으로 하고, 임대인이 지급하지 않으면 추심의 소를 낼 수 있다(민사집행법 제249조 제1항). 다음 글은 유체동산 압류다.
흐름 : 전부명령 · 추심명령 → 이 글 → 유체동산 압류
