설명용 가상 상황이다. 전세로 살던 A에게 임대인이 보증금 일부를 돌려주고 그만큼 월세를 받겠다고 제안했다. 이때는 반환할 보증금과 새 월세를 정하면서 주택의 법정 전환율 제한을 함께 확인해야 한다. 상한 계산을 했다는 이유만으로 기존 계약이 저절로 월세 계약으로 바뀌는 것은 아니다.
주택임대차보호법 제7조의2는 보증금 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 바꿀 때 두 비율 중 낮은 비율을 적용하도록 한다. 하나는 대통령령으로 정하는 비율이고, 다른 하나는 한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령의 이율을 더한 비율이다. 같은 법 시행령 제9조에 따라 전자는 연 10퍼센트, 후자의 가산 이율은 연 2퍼센트다. 실제 계산일에 적용할 기준금리를 확인한 뒤 낮은 쪽을 골라야 한다.
계산의 바탕은 전환되는 보증금이다. 보증금 중 일부만 월세로 바꾼다면 전체 보증금에 전환율을 곱하지 않는다. 전환되는 금액에 적용할 연 비율을 곱하고 12개월로 나누어 월 차임의 상한을 구하는 구조다. 연 비율을 그대로 월 비율로 쓰거나, 기존에 지급하던 월세와 새로 전환되는 부분의 월세를 섞어 계산하면 결과가 달라진다.
이 규정이 정하는 것은 전환할 때 넘지 못할 범위다. 당사자가 반드시 그 상한액으로 계약해야 한다는 뜻은 아니며, 계산식 자체가 일방적인 계약 변경 권한을 주는 것도 아니다. 보증금을 얼마나 돌려줄지, 언제 반환할지, 바뀐 월세를 언제부터 낼지는 계약 변경 내용으로 따로 합의하고 남겨야 한다. 반환일이 불분명한 채 월세만 먼저 올리는 약정인지도 살펴야 한다.
A는 변경 전 보증금과 월세, 반환받는 보증금, 변경 후 남는 보증금과 월세를 한 문서에서 대조하면 된다. 합의일과 적용 시작일을 기록하고 계산에 사용한 한국은행 기준금리의 기준일도 남긴다. 이 글은 주택 보증금의 월세 전환을 설명한 것이므로 상가 전환 계산에 그대로 옮겨 쓰거나 월세를 보증금으로 되돌리는 경우까지 같은 상한이라고 단정하지 않는다.
