상가 임대인이 연체 월세가 3기분을 넘자 계약을 해지한다는 내용으로 건물 인도 소송을 냈다. 임차인은 소장 부본을 받기 전에 일부를 지급해 연체액을 3기 아래로 줄였다. 송달 당시 남은 월세를 기준으로 하면 해지가 안 된다는 것이 임차인의 주장이었다.
대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결은 해지권이 생기는 시점과 해지 의사표시가 도달해 효력이 생기는 시점을 구분했다. 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 해지권은 즉시 발생한다. 해지권 행사 당시 3기 이상 연체돼 있었다면, 소장 송달 직전 일방적인 일부 지급만으로 그 권리가 사라지지는 않는다고 했다.
이 사건에서는 소를 낸 때 연체액이 3기분보다 많았다. 이후 임대인의 동의 없이 일부를 지급했고 임대인이 이의 없이 받은 것으로 볼 수도 없었다. 대법원은 특별한 사정이 없는 한 해지권이 소멸하지 않는다는 원심 판단을 유지했다. 소장 부본이 송달되면서 계약은 적법하게 해지됐다.
다만 한때 3기분을 연체했으면 그 뒤에는 언제든 해지된다고 읽을 수는 없다. 판결 자체도 특별한 사정의 가능성을 남겼다. 임대인이 연체분을 받고 어떤 태도를 보였는지, 계약을 계속하기로 정리한 자료가 있는지 등은 별도로 살펴야 한다. 이 사건은 임대인이 아무런 이의 없이 받았다는 사실이 인정된 경우가 아니다.
연체액은 돈을 늦게 낸 횟수와도 구별해 계산해야 한다. 이번 판단은 계약상 차임을 기준으로 연체액이 3기분에 달했는지를 전제로 삼았다. 송금 날짜만 모아 놓으면 소 제기 때의 연체 잔액이나 임대인의 수령 태도가 빠질 수 있다.
분쟁이 생겼다면 월별 납부 내역과 소 제기일, 해지 통지의 도달일, 일부 지급 전후의 대화를 시간순으로 정리한다. 일부 갚은 사실만으로 해지가 막혔다고 판단하거나, 해지 통지가 도착하기 전이니 더 기다려도 된다고 생각하면 이 사건과 같은 문제가 생길 수 있다.
