전세보증에 가입하지 못하면 계약을 해지하고 계약금을 반환한다는 특약을 둔 임차인이 있었다. 직거래 계약이어서 일부 보증기관의 심사대상에서 제외됐고, 다른 기관은 건물 감정평가서류를 요구했다. 임대인은 그 서류를 제공하지 않았다.
전주지방법원 2025. 6. 26. 선고 2024나9924 판결은 이 사정도 보증 가입이 불가능한 경우로 평가했다. 계약에는 가입 불가 시 계약금 반환까지 정한 특약이 있었다. 법원은 그 특약에 따른 임차인의 해제를 인정했고, 이 판결은 상고기각으로 확정됐다.
모든 보증 가입 거절이 같은 결과로 이어지지는 않는다. 의정부지방법원 2022. 12. 15. 선고 2021가단138514 판결에서는 선순위 근저당 때문에 가입이 거절되자 임차인이 잔금 지급을 보류하고 월세로 바꾸자고 제안했다. 받아들여지지 않자 계약을 해제하고 계약금과 손해배상을 청구했다.
그러나 이 계약은 보증 가입을 조건으로 체결됐다고 보기 어려웠다. 뒤에 같은 주택에 임대보증금보증이 체결된 사정도 있었다. 법원은 임대인이 임차인의 변경 제안을 받아들여야 할 의무를 인정하지 않았고, 임차인의 청구를 기각했다. 이 하급심 판결도 확정됐다.
두 사건에서 먼저 확인할 것은 계약서의 문장이다. 가입이 안 되면 어떤 사유까지 포함해 계약을 끝낼 수 있는지, 계약금은 어떻게 돌려주기로 했는지에 따라 판단이 달라졌다. 전주 사건의 직거래 심사 제외를 모든 보증상품의 현재 가입 기준으로 읽어서도 안 된다. 그 사건에서 인정된 심사 경과다.
계약을 앞두고 있다면 실제 신청할 상품의 가입 요건과 필요한 서류를 확인하고, 임대인의 서류 제공과 가입 불가 시 처리 방법을 계약에 구체적으로 남긴다. 이미 거절됐다면 거절 사유서와 특약, 서류 요청 · 답변 내역을 함께 모아야 한다. 가입이 안 된다는 사정만으로 계약을 끝내고 계약금까지 되찾을 수 있다고 단정하면 잔금 불이행 문제까지 생길 수 있다.
