공사가 중단된 건축물은 지하층과 지상 1층의 골조 · 기둥 · 슬래브가 완성되고 지상 1층 벽체도 일부 세워진 상태였다. 진척도는 약 20~30퍼센트였다. 토지의 일부로 볼지, 토지와 별개의 독립 건물로 볼지가 다퉈졌다.
대법원 2001. 1. 16. 선고 2000다51872 판결은 독립 건물로 인정할 수 있다고 보았다. 건물이 되려면 모든 공사가 끝나거나 사용승인을 받아야 하는 것은 아니다. 최소한의 기둥과 지붕, 주벽이 갖춰졌는지를 보아야 한다며 토지에 부합한다고 판단한 원심을 파기했다.
다른 사건에서는 결론이 달랐다. 대법원 2005. 7. 28. 선고 2005다18436 판결의 건축물은 지하 골조와 천장까지만 완성되고 지상에는 철근이 돌출된 상태였다. 법원은 토지와 별개의 부동산으로 보지 않았다. 은행이 근저당권과 지상권을 함께 설정받았거나 공사비 투입을 인정한 사정만으로 구조물이 독립 건물이 되는 것도 아니었다.
두 판결은 공정률 숫자만으로 분류하면 안 되는 이유를 보여 준다. 전체 설계 중 얼마를 진행했는지와 현재 구조가 독립 건물의 모습을 갖췄는지는 다른 질문이다. 지하 공사가 많이 진행돼 큰돈을 들였다는 사정도 구조 판단을 대신하지 못한다.
이 구분은 토지만 경매할 때 특히 중요하다. 독립 건물이라면 토지 평가에 값을 얹는 것만으로 경매목적물에 포함시킬 수 없다. 토지 일부인 구조물과 달리 그 건물을 매각할 절차가 갖춰졌는지를 별도로 살펴야 한다. 등기가 없거나 미완성이라는 말만으로 토지를 사면 건물도 취득한다고 단정하기 어렵다.
입찰 전에는 감정서의 공정률뿐 아니라 층별 골조와 벽체 상태를 보여 주는 사진, 현황조사, 경매목적물 목록을 맞춰 본다. 같은 짓다 만 건물이라도 기둥 · 지붕 · 주벽이 어느 범위까지 갖춰졌는지에 따라 매수할 대상과 남의 권리를 검토하는 출발점이 달라진다.
