건물을 빌린 회사가 회생절차에 들어가 임대차계약을 중간에 끝냈다. 대법원은 중도 해지 손해를 메우기 위해 정했다가 감액된 손해배상 예정액은 보증금에서 뺄 수 있다고 판단했다. 보증금 반환채권과 관련이 없는 제재 성격의 위약벌은 특약에 있어도 뺄 수 없다고 봤다.
중도 해지의 손해예정액 · 위약벌
대법원 2025. 7. 18. 선고 2022다311736 판결의 사례다. 회생절차가 시작될 때 양쪽 모두 계약 이행을 마치지 않은 상태였다. 임차 회사의 관리인이 채무자회생법 제119조 제1항에 따라 계약을 중도 해지하자, 임대인은 위약벌과 손해배상 예정액을 공제한다고 했다. 원심은 두 항목의 공제를 모두 허용했다. 대법원은 못 받게 된 월세와 재임대 비용을 고려해 감액한 손해배상 예정액의 공제는 인정했고, 위약벌을 공제한 부분은 파기환송했다.
보증금 반환채권과 관련성 판단
임차 회사의 회생절차가 시작됐다면, 보증금 반환채권과 관련이 없는 채권은 공제하기로 한 특약이 있어도 보증금에서 뺄 수 없다. 회생절차에서 관련 없는 채권까지 공제하면, 채무자회생법 제145조가 상계를 제한해 회생채권자 사이의 공평을 지키려는 취지를 해칠 수 있기 때문이다. 대법원은 이 사건 위약벌과 보증금 반환채권 사이에 그런 관련성이 없다고 봤다. 두 항목이 같은 임대차계약서에 들어 있다는 사정만으로 결과가 같아지지는 않았다.
감액된 손해예정액과 공제 특약
보증금을 정산할 때는 공제 특약의 문구를 읽고, 청구된 금액을 중도 해지로 생긴 손해를 메우는 돈과 계약 위반에 대한 제재로 나눈다. 손해배상 예정액이 부당하게 많으면 민법 제398조 제2항에 따라 법원이 줄일 수 있다. 대법원이 공제를 인정한 손해배상 예정액도 별도 재판에서 줄인 범위였다.
