전세가 끝났는데 보증금을 받지 못한 세입자가 확정판결을 받았다고 하자. 판결은 집을 넘겨주는 것과 동시에 집주인이 보증금을 돌려주라고 했다. 이 세입자는 집에 계속 살면서 그 집의 강제경매를 신청할 수 있다. 경매를 시작할 때 집을 이미 넘겨줬거나 넘겨줄 준비를 했다는 증명은 필요하지 않다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항).
일반적으로 맞바꿔 이행하라는 판결을 집행하려면 채권자가 자기 의무를 이행했거나 이행을 제공했다는 점을 증명해야 한다(민사집행법 제41조 제1항). 위 특례는 세입자가 보증금 반환 확정판결이나 그에 준하는 집행권원으로 자신이 빌린 주택을 경매에 넣을 때 적용된다. 먼저 판결 주문과 등기사항증명서를 대조해 경매에 넣으려는 부동산이 임차주택인지 확인한다. 강제경매 신청에는 집행력 있는 정본과 등기사항증명서 등 필요한 서류를 붙인다(민사집행법 제81조 제1항).
매각 뒤 우선변제금을 실제로 받는 단계에서는 집을 넘겨줄 상대방이 낙찰받아 취득한 사람이다. 주택을 인도받고 주민등록을 마치는 대항요건에 확정일자까지 갖춰 우선변제를 받는 경우, 임차주택을 매수인에게 넘겨주어야 그 보증금을 받을 수 있다(주택임대차보호법 제3조 제1항 · 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 · 제3항). 배당 절차에 들어가면 집을 넘길 날짜와 인도 사실을 확인할 자료를 경매법원에 미리 확인한다.
매각 전에 이사해야 한다면 임차권등기명령을 받아 등기부에 실제로 임차권등기가 적힌 뒤 이사하는 순서를 확인한다. 등기를 마친 뒤에는 기존에 얻은 대항력과 우선변제권이 유지된다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항 · 제5항).
