경매 부동산을 평가한 감정인이 물건의 장단점을 잘 안다는 이유로 직접 입찰할 수 있을까. 민사집행규칙 제59조는 매각 부동산을 평가한 감정인의 매수신청을 금지한다. 평가에 관여한 사람이 스스로 가장 높은 가격을 적었다고 해서 매수 자격까지 갖추는 것은 아니다.
감정평가법인이 감정인인 경우에는 그 법인 또는 소속 감정평가사도 금지 대상이다. 실제 평가서에 서명한 사람 한 명만 제외하면 된다고 좁게 읽어서는 곤란하다. 조문이 정한 법인과 소속 관계까지 확인해야 한다. 다만 다른 사건에서 감정 업무를 한 적이 있다는 사실만으로 모든 부동산 경매의 입찰이 금지된다는 규정은 아니다. 이 매각 부동산을 평가한 감정인이 누구인지가 출발점이다.
같은 조는 채무자와 해당 매각절차에 관여한 집행관도 매수신청을 할 수 없도록 한다. 공동입찰을 준비할 때에도 참여자별 자격을 확인해야 하는 이유다. 돈을 마련할 능력이 있는지, 입찰표를 정확히 썼는지와 별개로 법이 매수신청 자체를 금지하는 지위에 해당할 수 있다. 다른 사람의 이름을 쓰면 해결된다고 생각해서도 안 된다.
민사집행법 제121조 제2호는 최고가매수신고인에게 매수 능력이나 자격이 없는 때를 매각허가 이의사유로 정한다. 제3호는 매수 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고한 경우도 규정한다. 명의상 입찰자만 보아 자격 문제의 검토를 끝낼 수 없는 것이다. 누가 누구를 내세웠는지는 구체적 사실에 따라 확인해야 한다.
입찰 전에는 해당 감정평가서의 감정인 표시, 감정평가법인의 참여 여부와 소속 관계, 입찰자와 공동입찰자, 대리 관계를 대조한다. 가상의 사례로, 평가법인 소속 감정평가사가 본인 명의의 공동입찰을 준비했다면 평가서 작성자 이름만 비교하지 말고 법인의 감정인 지위도 확인할 필요가 있다. 이 자료는 금지 대상과 실제 매수신청 주체가 겹치는지 판단하기 위한 것이다. 보증을 준비하기 전에 자격부터 확인해야 불필요한 입찰을 피할 수 있다.
