이웃 토지를 통행하는 지역권이 있다고 해서 그 권리만 별도 상품처럼 다른 사람에게 팔 수는 없다. 민법 제292조 제2항은 지역권을 요역지와 분리해 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못하도록 한다. 여기서 요역지는 지역권으로 편익을 얻는 토지다. 누가 길을 다닐지보다 어느 토지의 편익을 위한 권리인지가 먼저다.
예를 들어 뒷땅으로 출입하기 위해 앞땅에 지역권을 설정한 경우를 생각해 보자. 뒷땅은 그대로 두고 통행권만 다른 땅 소유자에게 판다는 약정이라면, 기존 지역권을 이용해 편익을 받는 토지를 바꾸는 문제가 생긴다. 지역권이 있다는 말만으로 다른 사람의 토지를 위한 통행까지 같은 권리 안에 들어온다고 할 수 없다.
제292조 제1항은 원칙적으로 지역권이 요역지 소유권에 붙어 이전하거나 요역지의 소유권 외 권리의 목적이 된다고 정하면서, 다른 약정이 있으면 그 약정에 따르도록 한다. 그러나 제2항은 요역지와 분리한 양도나 권리 설정을 금지한다. 제1항의 약정 가능성만 읽고 지역권만 따로 떼어 파는 거래까지 허용된다고 확대해서는 안 된다.
확인할 자료는 지역권 설정계약서, 편익을 얻는 토지와 부담하는 토지의 등기사항증명서, 이번 거래의 목적을 적은 문서다. 계약서에서는 어떤 토지를 위해 어떤 이용을 허용했는지, 등기부에서는 그 토지와 지역권 표시가 맞는지 읽는다. 거래 문서가 토지를 넘기는 것인지 통행하는 사람만 바꾸려는 것인지도 명확히 해야 한다.
새로 이용하려는 토지를 위해 통행 권리를 확보해야 한다면, 기존 지역권을 그대로 옮길 수 있다고 전제하지 말고 그 토지의 소유관계와 필요한 권리 설정을 다시 검토한다. 통행을 실제로 해 왔다는 사실과 별도 지역권의 이전 가능성은 다른 질문이다. 요역지와 권리를 함께 확인해야, 이웃이 가진 통행권을 샀다고 믿고도 자신의 토지를 위한 권리는 확보하지 못하는 상황을 피할 수 있다.
