토지를 나지로 보고 감정한 뒤 굴착과 파일, H빔, 토류판 공사가 진행됐다. 경매 최저가격은 종전 감정을 바탕으로 정해져 있었다. 공사로 생긴 구조물과 달라진 현황을 가격에 다시 반영해야 하는지가 문제 됐다.
대법원 2002. 10. 31. 자 2002마2905 결정은 공사로 생긴 구축물이 토지에 부합하고 그 가치가 상당히 늘었을 여지가 있다고 보았다. 공사 내역과 현재 상태, 가격 증가를 살펴 재평가가 필요한지를 판단해야 한다며 원심을 파기했다. 공사가 있었다는 말만으로 재감정을 확정한 것은 아니었다.
앞선 대법원 1994. 4. 22. 자 93마719 결정에서도 지하 굴착으로 만든 콘크리트 구조물의 평가 누락이 문제 됐다. 구조물은 토지의 구성부분이고 이후 건축에 활용할 수 있어 객관적으로 토지 가치를 현저히 높였다. 이를 고려하지 않은 최저가격은 단순히 값이 마음에 들지 않는다는 다툼과 달리 중대한 하자가 될 수 있다고 보았다.
부합물의 범위를 잘못 넓히는 경우도 경계해야 한다. 대법원 1995. 7. 29. 자 95마540 결정은 지하구조물이 위치한 각 필지에 부합한다고 보면서, 매각목적물 밖 필지에 있는 부분까지 포함해 공고하고 최저가격을 정한 흠을 인정했다. 구조물의 실제 위치와 매각 토지의 경계가 맞아야 했다.
이 결정들은 모두 구 민사소송법 아래의 사건이다. 현재의 구체적 불복을 정할 때는 적용 절차를 따로 확인해야 한다. 또한 이미 독립 건물이 된 경우라면 토지에 붙은 구축물과 전제가 달라, 평가금액을 더하는 방식만으로 매각대상에 넣을 수 없다.
재평가를 검토한다면 감정 가격시점과 공사 시점, 당시와 현재 사진, 공사 내역, 필지별 위치를 나란히 정리한다. 공사비를 많이 썼다는 설명보다 평가 이후 무엇이 달라졌고 그것이 토지 가치에 어떤 영향을 주는지 드러내는 자료가 필요하다. 구조물 누락과 단순한 시세 불만을 구별하는 출발점이다.
